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推动房价上涨的十大因素
2006-09-22 14:24   
 

一、强劲的经济增长

受90年代中期宏观调控政策和亚洲金融危机的影响,97年开始的几年中国经济的主旋律是低迷不振,中央的财政和货币政策以积极财政和宽松金融政策为主,试图改变经济过冷的局面,包括连续的财政直接投入、鼓励投资和连续的降低存贷款利率,这种政策措施在进入新世纪之后开始逐步见效,在投资和出口两大利好因素的带动下,经济增长开始从低迷转入活跃,从偏冷转向偏热,这个过程也带来了居民收入的大幅度上升。应该承认,房价上涨的背后有居民真实消费能力的底气在里面。

但是城市发展和土地利用规划似乎对这种需求的预计偏低,不光是在土地资源上,包括电力紧张很大程度上也是因为对需求增长的估计不足,很长时间内采取了限制投资的措施。尽管房地产本身是个市场化的产业,但由于土地这一核心垄断资源的投放低估了社会的真实需求,导致房地产市场的总体供应偏紧,这是房价上涨的基础因素。

二、倾斜的投资体制

中国目前在住房上的消费观念还是收益型的消费而不是享受型的消费,购买住房更多的是考虑工作的方便。所以哪里的工资收入比较高,哪里对就业就会更有吸引力,从而带动当地的房价上升。在MBA学生的就业意向上曾经有个统计,第一选择还是北京、上海、深圳等收入高的地方,而不是青岛、大连、珠海等更适宜居住的地方。总体上说,中国人目前无论有钱还是没钱的,都把事业放到了更重要的位置,而不是享受。

所以就会跟着投资走,而很长时间内,中国的投资体系总体上向城市倾斜,向大城市倾斜,从而吸引大量的就业人口向有限的地域集中,从而引起个别地区由于需求增长而上涨。

三、灰色的分配体系

有些分析以珠三角地区民工工资多年来上涨有限,认为中国的经济增长并没有转化为居民收入,这应该是一个非常错误的判断,事实上中国人的总体收入在进入新世纪的几年里得到了大幅度的增长。但是低端劳动力市场由于劳动力供应大于需求,工资增长受到了压制,而这个收益通过其他转移方式进入了另外一类人的手中,比如垄断行业、医生、律师、演员、高层经理、中介组织从业人员等。收入分配上向部分人群的集中更增加这类人员的购买实力。

四、经营土地经营城市的城市发展思路

“经济土地、经营城市”曾经一度做为主流理论成为地方政府城市发展的主流思路,这个理论的主要思想就是:压低工业地价吸引投资,繁荣城市经济,引导房价上升,从中切割更大的土地收益,以土地收益进一步完善城市基础设施建设。另外,就是通过土地的投放速度维持地价和房价的基本平稳,即如果房价高了,就多投放土地进行抑制,如果房价有下跌的趋势,就收紧土地投放。但是实际带来的效果,就是给于外界房价只会上涨不会下跌的认识,为投机资本的进入提供了保障。

五、投资渠道匮乏

在房地产成为社会热点的同时,其他资本和投资市场都相继陷入了低迷,股市连续多年下跌,期货市场在为前几年的不规范买单,银行存款利息低的可怜,古玩等其他投资品种都还是社会的边缘。其他投资渠道的匮乏使得集聚的居民收入找不到其他的释放渠道,在房地产市场开始转暖之后,逐步成为居民投资的最重要甚至唯一的渠道。

六、银行信贷杠杆的助推

银行的信贷杠杆极大的释放了社会的购买力,就在几年前,关于“中国老太太”和“美国老太太”的对比还是嘲讽中国人不知道提前消费。但是中国人的观念转变之快也大大超出各方的预期,一旦形成共识之后,大量刚刚毕业手中刚刚具有了首付能力的年青人都开始成为房地产的消费者,而他们的父母也可能工作几十年才拥有了自己的住房。以前被拖欠的消费和新生的消费力量回合,在银行信贷杠杆的助推下,集中产生了爆发性的消费潮。

七、投机资本的介入

投机资本具有典型的马太效应特征,就是你越高,我就让你更高,你越低,我就进一步让你更低,有政府的土地政策的托市,有真实消费需求的支撑,房地产成为投机资本介入的最合适不过的战场。投机资本的介入犹如火上浇油,使得房地产市场上涨的大火更加猛烈。

八、预期心理的形成

在房价下跌的预言多次失效之后,普通消费者开始产生恐慌心理,并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期,涨价预期导致的决策就是晚买不如早买,买小不如买大,所以就形成了压缩其他消费,集中全家甚至亲戚朋友的存款赶快买房的抢购心理。个体的理性决策形成了整体的不理性后果,给过热的房地产市场再添一把火。

九、政策的矛盾

早在两年前,中央政府就开始对房地产和固定资产投资过热的苗头产生警惕,但是由于担心猛烈的抑制措施可能影响来之不易的兴旺局面,所以在政策力度上一直都比较温和,而且从一些经济学家的言论可以发现,可能中央政府一直对抑制过热比较有信心、有办法,但是对对付经济过冷则心有畏惧。因为有这种心理在,就会把抑制过热的难度相对估计的低了些,所以出手上并没有采取很严厉的措施,这种犹豫也给了地方政府一个暗示,不怕热,就怕冷,从而形成了各地博弈中央政府万马奔腾的局面。

十、骑虎难下

目前情况下,则更多的是由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约,使得政策找不到合理的平衡点。如果出重手导致房地产市场大幅度下跌,则可能引起大面积的银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水,使得一批人真正成为“房奴”,或者给汇率带来更大的升值压力,引致出口潮的回卷,引起国内市场竞争的恶化。

所以,房价上涨是多种因素联合推动的结果,既有合理的部分,也有不合理的部分,把房价上涨的怨言全部发泄在房地产开发商身上确实有点怨,房地产商只是在商业利益的诱惑面前,没有发挥更多的社会责任,利用了这个趋势并成为助推房价上涨的力量之一。随着抑制房价上涨的声音从政策到舆论开始趋于一致,以及政策上多种措施的陆续推出,相信房价过快上涨的势头至少会被抑制,也可能会采取让房价相对降低的措施而不是大幅度直接下滑而走向一个正常发展的轨道。

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