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房产不宜投资之四大理由
2006-09-22 14:27   
 

近年来,房价节节上涨,同时因为缺乏风险小,收益大的投资渠道,于是投资房产成为不少人的选择,可是房子到底是什么东西,是不是值得投资?

1、根据中国的法律,房屋财产权包括房屋建筑的所有权和房屋所在土地的最多不超过70年的土地使用权,土地所有权归国家所有。至于土地使用权到期后,是免费归业主继续使用,还是交纳与当时地价水平相当的地价款再使用70年,还是由国家收回土地使用权,这在法律上是一个空白。也就是说,房子和其他商品一样,不是永远存在的,是有期限的东西。

有的人说:如果国家收回土地使用权,不是掠夺民财吗?当然不是这样的,因国家把土地的一定期限的使用权出让给开发商,就明明白白写明了期限,开发商要么已告诉买房人使用期限,买房人已知道;如未告诉,就是开发商在欺骗买房人,这个黑锅怎能由国家来背?

最近的《物权法》立法,有消息说,房屋土地使用权期限到期后,可由业主缴纳新的土地使用费,继续使用。不过70年后,当时的物价远远高于现在的物价,谁知道到时候要交多少钱。

更进一步讲,房子寿命有多长?70年以后房子还存在不存在?只有土地使用权期限到期后,房子仍存在,才有必要考虑这个问题。

在约1998年,武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信:这所建筑是这家设计所设计的,设计使用寿命是80年,已到期,提醒业主注意居住安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少?中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责?中国是个容易产生劣制商品的国家,甚至有豆腐渣工程。就是合格的设计,在施工过程中也可能有偷工减料的事情(比如前不久就有消息说浙江某地用竹子代替钢材做建材),这样房屋就达不到设计使用年限。

最近北京媒体报道说:统计数据显示,我国房屋建筑寿命较短,北京尤其明显,平均下来还不到30年,仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说:“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”,“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。

由此可见,中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年,它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了,所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。

2、房子为什么会涨价?归根结蒂,是土地的价值在涨,因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候,经费紧张,洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国建房,但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑,对周围土地的需要就大大增加,但这些土地是有限的,于是升值了,洛克菲勒做了好事还赚了大钱就是这个道理。而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家,那么土地价值上涨了,是国有资产增值了,与买房人根本就是风马牛不相及的。就好比出租的房子涨价了,租房人并不得利,得利的是出租方一样。

3、房屋建筑本身其实是不断贬值的,这和一般的商品是没有区别的,只不过陈旧的速度慢得多,但毕竟在不断变旧,三百年前的故宫肯定比现在的新。同时,房屋的建造技术也会越来越陈旧,这更进一步加速了房屋的贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的:中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的3倍;日本有很多房地产企业,搞的青钢结构的房子,专利有5000项;日本还有一家叫做“三泽”是搞木结构的建材,这方面的产品专利是1000项,还有其他几家他们的专利都在千项以上;中国著名房地商万科从1999开始搞技术开发,但据说现有专利只有一项。随着越来越多先进、环保的建筑材料和建筑技术在中国的广泛运用,原有的房屋会象没有城镇户口的农民工一样受到歧视歧视,造成贬值。就因为房子会贬值,所以所有企业都对房屋提折旧,根据中国的《企业会计准则》,折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值?不该提折旧?

4、房子不是人生全部。人生在世,衣食住行是最起码的,房子只是其中的一部分,可是现在房价涨得太离谱,这时买房,将不得不抛弃其他东西。拿上海来说,2004年人均可支配收入是16683,一家三口就是5万,中环与内环间的房价约1.2万/平米,60平米的房子就是72万,衣食交通、水电、通迅费、教育费(事实上最近有一统计:上海徐汇区一个孩子出生到结婚的抚养成本是40万元)假如占50%,那么一套房子相当于一家28年的积蓄。人一生工作也不过30年,这样除了衣食这样的基本需要外,几乎所有的钱都化在房子上,人生还有什么乐趣?

由此可见,住房看起来价格会涨,但是上涨的部分与买房人无关,从根本上讲,房屋是不断贬值的,房屋应用于居住,而不是一个理想的投资品种。且炒房从根本上讲,并不产生社会财富,一套房子从50万炒到200万,可是房子还是那套房子。被大肆炒作的房子和股票一样,仿佛一个金子做的炸弹,经手的人可以从炸弹上剥金子,但是炸弹爆炸的危险也越来越大,最终炸了最后接炸弹的人。想起一个寓言,吕洞宾想收一个弟子,条件倒不要求本科学历、北京户口、身高一米八以上,但要心术正,于是就教潜在的弟子点金术。几乎所有人一听吕大仙教这个技术,都乐不可支,只有一人问:“这些东西是否永远是黄金?”吕洞宾说:“不,过一万年后就恢复到原来样子。”这人说:“那我不学了,总有一天,这些看似黄金的东西会害人的。”他虽未学会点金术,吕洞宾却终于找到自己满意的弟子。

同样,炒房人把从根本上讲应该用于居住的住房当成投机工具,在卖给其他炒房人或是居住者后得益,最终则害了最后买房的人。

所以,国家应对炒房做出限制(如新加坡对炒房收益征收100%的所得税,美国炒房人的收益超过10%就要征税)。普遍老百姓一定要对被大肆炒高的房子说不,不要轻易把自己大半生的收入送给炒房人实现他们的利润,自己只得到仅仅作为居所的房子,甚至背上巨额债务。当然,对于一些经济条件很好的人在房子大幅上涨后仍买进,则要表示敬意,因他们降低了房价下跌后的金融和社会风险。

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