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房产成本清单大曝光
2006-09-27 11:16   
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    项目成本合计 60232.84

    六 利润 118656.8-60232.84 58423.96

    七 所得税 58423.96*33% -19279.9

    八 净利润 58423.96-19279.9 39144.05

    表2:上海ZH房产成本清单

    一期A块利润测算:

    一期A块建筑面积5.1万元/㎡:商铺7000㎡,住宅:44000㎡

    (1)成本:动迁成本:2.5亿元,楼面价4900元/㎡;

    建安成本 2000元/㎡

    配套费用 1500元/㎡(组成:规费:300元/㎡、设计、环境费:100元/㎡、管理费用:200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)

    成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元< /FONT>

    (2)销售收入:商铺售价3万元/㎡;住宅售价1.5万元/㎡.

    销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元

    (3)毛利:8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元< /FONT >

    打开“商业秘密” 还消费者知情权  

    房地产清单,这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。

    国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确:完善市场信息披露制度,要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日,除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外,北京、上海、杭州等城市无一效仿。

    在该不该公开成本的对峙中,一线城市开发商的利润居高不下,这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。

    在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时,广东省建设厅近日以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由,否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。

    房地产业界表示,目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到,如果再公布成本,房地产商将没有任何秘密可言,这对于房地产企业不公平。

    在房价中,一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲,政府公布其中由自己控制的那一部分,无可厚非。

    房地产业界人士还表示:“即使公布了房价成本清单,对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时,房价自然下降。而供不应求时,即使是把所有的成本清单都公布了,房价高低仍不受影响。”

    专家指出,房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开,表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是,这种公开是根治高房价的一个突破口,政府公布房价中的社会成本,尤其是土地成本,可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件,最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为,公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化,肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。

    由此可见,公布房价成本清单,还购房者知情权,是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断,形成的房价也会更趋理性。

    易宪容:

    市场经济需要信息公开透明

    市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化,这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明,或是公开而不透明,将会导致商品定价系统残缺,交易将在不平等的情况下达成。而市场交易的不平等,或是会导致交易市场的萎缩,或是市场中的一部分人利用信息优势对另一部分人进行掠夺。

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