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民间版“房价成本清单”引发热议
2006-09-27 11:18   


    6月5日,南京自建房俱乐部在网上公布了101家楼盘民间版“房价成本清单”。按照这份成本清单测算,101家楼盘中,近7成楼盘的销售价格高出成本30%至50%,两成楼盘的销售价格高出成本近100%。一石激起千层浪,该清单一出炉立刻引起多方热议,记者对这一现象进行了采访。

    据了解,今年初,南京自建房俱乐部曾先后两次在网上公布房价成本清单,公布的楼盘数达到30多个,在南京房地产市场引起不小的震动,并受到市民普遍欢迎。这家俱乐部的新闻发言人邵角告诉记者,此次公布的房价成本清单与前两次相比,在计算方式上更加标准化,误差也更小,原因在于得到了许多业内人士的支持。他说,民间版“房价成本清单”参照了南京市物价局2003年开始执行的“南京市商品房作价办法”。房价成本通过综合成本累加法计算,即房价成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用+税费。

    其中,土地成本是将地价摊入小区住宅建筑面积,得出商品房的地价成本;住宅建造成本=前期工程费用+建筑+安装工程费用+设备附属工程费,多层为800元/平方米;小高层为1400元/平方米;高层为2000元/平方米;住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用;税金=销售单价X(10-15)%。

    记者看到,6月5日公布的房价成本清单还将11个同一地块同品质的楼盘做了今昔对比,这些楼盘目前的价格与3年前相比,涨幅都超过50%。

    而南京多家楼盘开发公司负责人在接受记者采访时却表示,“民间版”房价成本清单并不全面。南京力联集团一位经理说,“民间版”房价成本清单的计算方式太过简单,其中遗漏了开发商的科技投入、精装修投入等,开发商的营销、办公等运营费用也是他们无法统计到的。“民间版”房价成本清单只是一个楼盘成本的主体部分,尤其是对一些高档楼盘的成本统计过低。

    江苏亚东集团一位负责人表示,按照“民间版房价成本清单”的算法,7成楼盘利润为30%。但一个楼盘项目从拿地、开发到销售,至少需要4年,分解到每一年则不足8%。

    另一家楼盘的销售经理告诉记者,一个楼盘从立项到验收全过程要跑几十个部门,周期长而复杂,市场环境和原材料成本都处于变化中,其中还有难以计算的“灰色投入”。所以一个楼盘的真实成本只有开发商清楚。    

    对上述质疑,邵角介绍,房价成本清单与开发商的风险投入和利润率不相干,只是告诉老百姓一个计算房价成本的方法。民间版本的土地成本,是从南京市国土局网站上获得的。此次公布的101个楼盘的土地都是通过招投标获得,所以在土地投入上不会增加。而建设成本来自中国招商网,并结合了南京业内人士的普遍经验,经营成本和规费在业内有大致的标准。“灰色投入”只会节省开发商的成本,而民间版房价成本清单是按照正规操作程序来计算的,所以只会比开发商的真实成本高。

    “我们计算出来的大多数楼盘成本比市场价格至少低1000元。可能有误差,但不超过10%。”邵角对记者说:“房价成本计算方式得到了不少业内权威人士的肯定。”

    邵角告诉记者,近几年,南京的房价上涨迅猛,涨幅排在全国前五位,而居民收入却排在20多位。南京自建房俱乐部是2004年底成立的一个通过网络联系的松散组织。俱乐部成员的70%来自与房地产相关的行业。俱乐部成立之初,是从自身利益出发,想以合作社的方式集资建房。因为俱乐部里许多会员是房地产业内人士,可在买房时也常常上当受骗。2005年,媒体不断要求公布房价成本清单,我们就考虑将俱乐部的性质由自利性转向公益性,决定利用本身的300多人,通过各种渠道收集房价成本信息公之于众。

    他说,此次发布的房价成本清单着重介绍了房价的计算方式,楼盘总数达到了南京市网上商品住宅总量的近1/4,主要目的是方便老百姓购房。据介绍,这家俱乐部还计划在本月举办的南京房地产交易会上,向普通购房者赠送3000份房价成本清单计算手册。

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