方向和目标都已明确，但并不代表一定能做好。国外经验表明，住房保障这座山并不好爬，即使世界经济龙头老大美国，也曾于1960年代后期由于住房困难引发150多个城市的居民骚乱。再看我国经验，早在1998年住房体制改革的文件中，已要求各地建立廉租房制度和形成以经济适用房为主体的多层次住房供应体系，结果却是市场化如脱缰之马，住房保障被各地政府和开发商联袂抛之脑后，利润丰厚的大户型流行和高房价肆虐也就再所避免。笔者认为，在我国目前正在快速推进住房保障建设的过程中，有四个宏观方面的制约因素须予以重视并寻找解决的方法。

其一、政府运作效率的制约。建立和完善住房保障制度，客观要求地方政府发挥主导作用，但地方政府的执政水平和廉洁奉公的程度，近年来却广受社会舆论的质疑。房地产业既是资金密集型行业，又是容易产生暴利的行业，而地方政府则掌握了城市规划和土地出让这两个关键环节，由此很容易诱使某些官员权力寻租和滋生腐败，近几年多起反腐大案证明了这一点。而且，由于我国法制观念落后，立法尤其是房地产方面的立法，与发达国家相比非常滞后，也就难以对地方官员形成有效的约束机制。去年“国八条”提出了问责制，然而仅靠行政和党内的监督与惩处，威慑力远远不够。目前，我国急需出台一部《住宅法》或《住房保障法》，以大法的形式严格约束地方政府和官员，保证住房保障建设的有效推进。

其二、产业市场化发展的制约。建立和完善住房保障制度，还必须面对行政干预和住宅产业市场化之间客观存在的矛盾。1998年全面进行住房体制改革以来，实践证明包括上海在内的许多大中城市，住宅产业市场化的速度很快，涉及面既广又深，但结果是房价涨速过快，出现了大部分城市居民买房难的问题，事实上是犯了“左倾主义”的错误。但反过来考虑，如果不顾市场机制的许多优点，以住房保障为名义，大行行政干预之道，则极有可能伤害住宅产业的持续稳定发展，则又有可能犯“右倾主义”的错误。因此而言，只有处理好住房保障和住宅产业发展二者之间的关系，才能持续健康地推进住房保障体系建设。