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房价进入快速上升轨道泡沫将崩溃?
2007-02-25 17:33   
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   中国这几年房价连续上涨,租金却基本不变,说明房价上涨多为非理性。大量资金为追求高利润涌入这个市场,使房地产市场泡沫化程度加深。地方政府助推,国内外热钱与房地产泡沫互相促进,吸引潜在购房者蜂拥追捧,成就了现今的高房价、开发商的高利润以及经济的高增长,这种发展模式是非常危险的。    

    我国房地产价格进入快速上升轨道,已持续六七年时间,期间与宏观经济彼此推动,特别受到奥运会、世博会等重大事件影响,先是北京、上海等大城市,之后是二三线城市房价持续上扬。数据显示,2006年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%,北京以10.7%涨幅居全国之首,最近的连续5个月同比涨幅超10%,中心城区二手房单价突破万元关口。房价的非理性上涨,明显表现出泡沫特征,且有愈演愈烈之势。而今,奥运会等的促涨作用已近强弩之末,宏观调控如影随形,房地产价格还能狂涨多久?

    自2005年初房地产“新政”启动以来,中央政府推出了一系列疾风骤雨式的密集调控措施,这种措施在今年内更以强劲的姿态推进。3月5日,总理政府工作报告明确提出,继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题,进一步表明中央政府调控房价的决心。从2006年4月起,国务院连续出台多项调控房价措施,明确房价上涨责任在地方政府。5月11日,七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7月24日六部委又联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。

    政策出台需要市场一个消化过程。近年来,国家对房地产市场调控措施越来越细、力度越来越大,但效果一直不理想,全国大多数城市房价持续攀升,部分中心城市房价上涨加速。各地房价上涨冲动大,地方政府对宏观调控措施有明显软化和抵触行为,使宏观调控措施滞后效应甚为明显,中央政府对这种调控效果甚为不满,可以想象,如果调控时滞期过去,仍未看到政策效果的话,宏观调控政策定会再次重拳出击,抑制高企的房价。在市场供过于求、资金来源趋紧的情况下,房地产价格继续走高将日趋艰难。

    从目前看,房地产业无论交易量,还是交易面积都在下降,开发商资金压力加大,部分开发商已把土地所有权抵押给多家银行,北京高档住宅成交量出现惨跌局面,各个售楼处门前冷落,“有价无市”局面日趋明显。资料显示,体现供求关系的市场消化系数(市场实现吸纳量/市场有效供应量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降为今年1-9月的0.5783。此数据表明购房者的观望气氛浓厚,市场消化能力减弱。

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