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2007金猪年中国楼市发展十大预言
2007-02-25 17:32   
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  房价涨幅进一步回落

  房地产宏观政策进一步出台,土地和信贷“闸门”不松反紧,市场进一步回归理性,明年的房价涨幅在此三大基础上,会是怎样的格局?

  应该说,因为事关切身利益,房价涨幅能否得到控制是当前百姓最为关注的话题之一,也是宏观调控是否取得成效的一个重要的衡量标准。可是纵观全国,今年的宏观调控对房价的抑制作用还是有限的,“按下葫芦浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全国各大城市房价大部分依旧上涨的形象描述,只是领涨全国的以前是上海,现在是北京、深圳等地,涨幅也有所放缓罢了。

  国家发改委和国家统计局的最新调查显示,11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%。从2005、2006年连续两年的宏观调控可以看出中央政府对于抑制房价的决心,所以我们判断,目前房价持续上涨的结果只能是中央将出台更为严厉、更具针对性的政策来平抑房价———进一步宏观调控必将迫使房价涨幅得到有效的控制。

  具体来看,今年的政策实行将影响2007年楼市。预计2007年中国房地产可能出现几大现象。首先是一、二线城市房价整体涨幅下降,特别是这几年领涨的京沪等几大城市;其次是“限价房”推向市场,解决部分中低收入群体的住房需求,同时,辅之以廉租房、经济适用房等解决民生之需。这些住房保障措施,不仅将打破现有的楼市格局,也将为房价涨幅趋缓和中国经济健康运行立下功劳。其三,开发商的滞销情况难以根本改观,部分楼盘的降价促销将成为常态,楼市供求关系有望在部分地区转换,促成买方市场的成形。其四,银行信贷政策收紧和再次加息的可能性依旧存在,房地产市场供大于求的格局再次得到稳固。

  2007年,中国房价涨幅将进一步回落,更多的百姓会拥有自己的新房子。

  如果说过去几年的排队买房、炒房炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场,那么调控下,今年以至未来更长一段时间,买方市场的到来将成必然。

  王先生一家五口,为了改善居住,要在上海买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求,但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“年中时中介和卖家还都很高调,看了很多楼盘,有的价格一分不让,态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底,楼市情况已有改观。“很多中介找我谈,有的可以免去50%的中介费,有的则可以全免,这就能省掉1万多元呢。”另外,卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用,在谈房价时也不再“一口价”。

  卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的一名主任,去年上海楼市最高点时,刘主任带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子,本想短期套利,却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想,亏点都无所谓,只要马上套现。”刘主任称。但是他自己也认为,由于那些区域的投资性购房较多,加上新房供给体量本身很大,十分难转手。

  买方市场到来的判断还基于住房结构调控的信号。11月底,建设部再次严正表态,没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日底前公布,没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后,中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。“尽管这一比例的科学性和合理性仍然有待考验,但中央政策在结构问题上已经没有回旋余地。”上海一位开发商称。而这将意味着未来一至两年,中小户型大量出现在市场,房屋总价受到控制,目前大量持币待购的中小户型刚性需求得到满足。“供给加大的一个直接影响就是中小户型买方市场的到来。”

  但是,在中小户型供给增加的同时,令市场较为忧心的是大户型住房因房源减少而带来的市场异动。“所以,究竟是买方市场还是卖方市场可能是因房型而异。能否避免因供地结构和住房结构的改变而带来的另一种楼市失衡,将是摆在明年调控者面前的一个重大课题。”上海易居房地产研究所所长李战军认为。

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