投机越是疯狂，受到的惩罚也越是加倍。香港房地产泡沫破灭后，房价从1997年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计达65%，港人财富蒸发2.2万亿元。香港每位业主平均损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。如香港艺人钟镇涛因炒地产欠债2.5亿多港元，最后只得宣布破产。　

　　房地产泡沫破灭的苗头已经逐渐显现

　　从世界历史上三次泡沫大破灭的前车之鉴中，我们完全能够清楚地看出——

　　房地产供不应求，房地产价格突飞猛进之际，往往是房地产泡沫最容易形成之时。那种“房价的高涨与GDP的增长有关，在GDP增长的同时房价不可能下跌”的言论，显然是不符合实际的。

　　恰恰相反，在GDP高速增长之际，如果伴随着海外热钱的大量进入或房地产投机炒作的盛行，那么，此时，我们尤其需要未雨绸缪地防范房地产泡沫的突然破灭。

　　世界历史上三次泡沫大破灭的史实也告诉我们，我国一些开发商和他们的代言人所强调的所谓刚性需求支撑高房价，同样也是不切实际的。

　　在房地产市场上，所谓的刚性需求应当是指与当时经济社会发展水平和收入水平相适应的住房需求。也就是说，住房的刚性需求一方面与当时经济社会发展水平相关，另一方面也应当与人们的收入水平相关。刚性需求受制于人们的收入水平，必须是购买欲望与购买能力的统一，即有效购买力。

　　这个“有效购买力”，反映在房地产市场上，其实质就是我们通常所说的“房价收入比”的概念，这也是房地产市场的最基本的概念，同时也是判断房地产泡沫最直接的标准（后一个问题我曾写文章用数学方法加以详细说明，文章标题是《房价收入比真的不是衡量地产泡沫的标准？》，2005年1月31日首发于人民网房产城建频道）。

　　“房价收入比”这个基本概念背后，应该说存在着经济学理论基础，具体说，就是“平均消费倾向”和“边际消费倾向”，以及“生命周期假设”和“持久收入假设”。

　　对于房价收入比，联合国人居中心的标准是3：1，世界银行的标准是5：1。然而值得警惕的是，我国许多城市的房价收入比早已超过12：1。