多位人大常委会委员向《第一财经日报》记者指出，东阳市出让南山地块的初衷是要做文化项目而不是纯粹的商业开发。皮卡王网站介绍也称：“面积达760亩、以影视文化为主题的‘南山文化产业园’开设影视拍摄基地、酒店、明星俱乐部等项目。”

　　但是《第一财经日报》记者从东阳市国土局查到，分两次签订的东国土让国字（2003）第499号与东国土让国字（2004）第243号合同上，都明确注明该地块用途为“居住用地”。被不少人质疑的更改用地性质问题似乎并不成立。

　　而作为当时市委市政府确定的一个重点“招商引资”项目，起家在广东的贾云回东阳注册成立浙江皮卡王集团控股有限公司（注册资金为6360万元），似乎也是对早年东阳市政府提出“回归工程”的一个响应。

　　根据2001年7月4日与9月4日东阳市政府常务会议纪要和市委常委扩大会议纪要，东阳市人民政府于2002年9月5日与浙江皮卡王实业有限公司签订了《东阳市南山文化产业园开发建设协议》，并报省人民政府批准，确定为“定向征用”土地项目和东阳市重点工程项目。

　　协议提出，在东阳市南边的山脚下开发建设一个集“历史文化、影视产业、休闲健身、绿色生态、明星苑”五大功能区的综合性文化园区。其中，明星苑被明确定位为明星休闲居住的场所，并作为影视产业的配套建设。

　　只是项目启动前的相关手续，如该项目的可行性报告、土地审批、规划等似乎都“无据可考”。

　　“的确是签订协议在先，开发在前，挂牌土地在后。”皮卡王总裁助理陈庆龙承认。

　　“根据白纸黑字的协议这个地块就是给贾云的，但是2003年全国土地市场清理整顿，经营性用地需要招拍挂，市政府也就同意以规范用地的方法来重新补挂。”东阳市国土局地产所的傅为民所长指出。

　　根据2002年签订的建设协议，除国家法律、法规本身有明文规定外，后续地方性政策规定变更，对本协议无追溯力。但是在陈庆龙看来，“按理说，公开挂牌出让前，应先解决历史遗留问题，才能进入新的运作程序，但政府并没有这么做。”