和张湾镇马营村的祥和乐园一样，北京市各个郊区的小产权住宅大多是通过这样的流程建起来的，村委会或乡镇政府以旧村改造、新农村建设等名义，通过自行建设或者与房地产公司合作，对存量宅基地或集体建设用地进行开发，在楼盘建成后聘请代理公司或自己成立销售部对外进行销售，而按有关规定，小产权房只允许村民自住，不允许销售给本村以外的人。

　　秦兵：“把村里的平屋铲了，盖起了楼房，有一半给村民，另外一半是大规模地直接销售给市民，这个时候就是不合法的了。”

　　但是因为不用交纳土地出让金和各种税费，小产权住宅的成本往往十分低廉，“小产权房”的主导者——村或镇对外销售可获超额利益，合作开发商也可按比例分成；而与此同时，购房者也能以低于同类商品房一倍的价格买到需要的住房，多方利益的共同驱使，导致了小产权房销售不断升温。

　　秦兵：“五百元一平方米成本建造的房屋我可以卖到两千五甚至三千，那么我作为一个市民我一百万元钱在城市可能只会买五十平方米或者六十平方米，但是我到那个地方，可以买上千平方米，所以对于市民来说，也非常合算。”

　　除此之外，执法监管方面有漏洞以及相关法律法规不完善也使得这种不合法的交易能够持续下去。

　　“以村为单位的销售主体，我们的城市管理部门很难管理它，村单位具有天然的主体合法性，很难干涉它，就是干涉它的主体合法性，再一个从买方来说，就是业主来说，我们没有专门的法律制裁购买不合法的房屋，所以你也关不着它，买卖双方作为主体来说都没法进行处罚，所以这个买卖行为非常容易达成。”

　　在张家湾镇的一个小产权楼盘记者看到，售楼处大门紧闭，据说是房子已经销售一空，但仍然不时有人前来想进去咨询，他们看上的是这里的低房价，至于产权大小则无所谓。

　　购房者：“便宜，带产权的买不起.通县都六千多了，这个两三千，可不就到这来买嘛。”

　　购房者：“什么大产权小产权我不管，老百姓我得有房子住，顾不了那么多了。”

　　正是图便宜，所以买房者对小产权是否证照齐全，甚至是否违规建设都不知道，别墅被拆的江先生就付出了巨大的代价，尽管如此，购房者对于价格低廉的小产权房还是趋之若鹜，对于这一现状，中国房地产中介行业协会会长陈同顺感到十分担忧。

　　中国房地产中介行业协会会长陈同顺：“起码这种行为存在着潜在的隐患，没有矛盾，没有爆发可能没事，一旦爆发了就是纠纷，波及的面大了，就是一个事情，它会产生很不好的社会影响。”

　　目前小产权在整个房地产市场中所占的份额越来越多，但在监督和管理上却处于盲区，陈同顺认为，应该完善针对小产权开发销售的监管制度，从源头控制和防范小产权所带来的众多风险。

　　陈同顺：“我想正因为它是属于国有土地行政主管机关管辖之外的一种现象，我觉得这个问题，源头恐怕是国家的相关部门也好，是相关的制度也好，应该针对这种现象抓紧立法，加以解决。”

　　半小时观察

　　从小产权房的开发过程，我们看到这样一个怪圈：某些村镇借改造之机拿到低价的集体土地，在上面开发对外销售的小产权房，卖给购房者，而一旦出现问题，所有的责任由购房者承担。这就相当于你在商场买了件假货，最后处理的结果却告诉你，谁叫你买的假货，活该。

　　看起来，购房者买了小产权房吃亏上当，似乎是一个愿打一个愿挨的事。但我们知道，小产权房之所以便宜就因为它是违规开发，省掉了很大一部分土地成本。可既然违规那它为什么还能在房地产市场上打着低价的旗号，大打广告，大卖特卖？而一旦发现违规，为什么成本要由购房者来承担？这些模糊地带，显然也正是有关部门监管当中的漏洞。

　　消费者图便宜天经地义，但市场上卖的不管多便宜也不能是有问题的商品。