正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20%左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。“将银子装进口袋，把风险留给银行。”专家指出，房地产开发企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫。一项调查显示，房地产业自有资金的利润率竟为同期社会平均利润的10倍以上，2002年甚至高达16倍。

    业内人士反映，在考察房地产这一特殊行业时，房地产开发企业的自有资金利润率，比行业平均利润更能说明问题。

    综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84%；2002年为17.53%；2003年为16.94%。

    但同期房地产开发企业的自有资金利润率却居高不下：2001年高达38.12%；2002年达到86.36%；2003年达到74.24%。

    房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机主要在以下三个环节：

    一是开发前走门子，囤积土地。

    从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。

    表面上看，全国房地产企业超过4万家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。

    在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不过20%左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。

    2003年7月1日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，95%是协议出让。

    一般而言，透明度极低的协议转让的地价不到挂牌招标地价的1/2。

    以2003年12月8日，北京市首宗拍卖的地价为例，其底价是4.3亿元，最终的成交价是9.05亿元，若以“协议出让”，价格不会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。

    十二、暴利玄机何在正因此，开发商对囤地情有独钟。

    由首都经济贸易大学洪亚敏教授主笔的《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，1998年至2003年，全国“土地购置面积”的年均增速为32.4%，明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣工面积”、“新开工面积”以及“商品房销售面积”的年均增速，全国待开发土地面积逐年增加。最近6年里，有6.6万公顷的土地闲置未动，比近3年全国房地产企业完成土地开发面积的总和还要大。