十三、揭开房价成本面纱

    当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……

    建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

    2005年8月，福州物价局公布房价成本之举措在业内掀起轩然大波。一份楼盘的成本清单，让开发商蒙了：不是市场经济吗？一个愿打一个愿挨，嫌贵你可以不买，成本是商业秘密怎能公布？

    这之后，围绕着要不要公布、能否进行真实核算、公布房价成本到底有什么意义等问题，在广大民众、学者和房地产开发商之间展开了激烈的争论。临了，相关部委表态：公布房价成本“符合群众利益”。

    房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一。无论如何，房价应更接近真实成本。政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。

    公布房价成本之举，被《南风窗》杂志评为2005年“为了公众的利益”年度组织奖。

    建1平方米商品住宅到底需要多少钱？

    2005年8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。

    经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

    在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。

    为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州××花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”—————

    福州××花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)