八、利润大厦如何砌成？

    2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利润超1200亿元。

    “利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。

    房地产商徐扬(应被访者要求用化名)，2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？

    2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。

    600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。

    项目开发用地：180亩(12万平方米)具备以下条件：

    1、地价：80万元/亩。

    2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓(12层)；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。

    3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。

    4、设计费15元/平方米(按总建筑面积计)。

    5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。

    6、几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%(此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策)。

    开发商提供的成本测算如下———