二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元。

    三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元。

    四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。

    此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。

    五、各种配套费用如下———

    设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4.32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。

    六、营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元。

    七、需交的主要税：增值税9.36亿元×1.5%=1404万元；营业税9.36亿元×5%=4680万元；契税1.44亿元(总地价)×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。

    八：项目总投入：约7.4亿元。

    九：利润(粗算)：9.36亿元-7.4亿元=1.9亿元。

    理论利润率：1.9亿÷7.4亿=25%。

    九、拿到了地就上了赚钱的大路

    开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，他们都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1.4亿元的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可以启动楼盘了。

    当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。

    他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。

    当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万元甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。