世界经理人文摘[digest.icxo.com]消息：我国银行业务范围非常狭窄，主要集中依赖于存贷款这一传统业务。从银行贷款来看，房地产贷款质量很好，不良贷款率低于5%，而个人住房贷款不良贷款率更低，只有1.5%。对于这样的优质资产，各家银行自然是争得头破血流。
国际上，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的，是贷款人的第一还款来源，即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。我国众多银行虽然也将这些列为银行审查时的首要条件，但是，由于我国各家银行对于住房按揭贷款这块优质资产，争夺得非常激烈；前几年，房地产金融风险，虽然常常被经济学家和金融专家所提及，但是，至今为止，房地产金融风险依然还是“狼来了”。所以，许多银行一直相信房价只涨不跌的神话，在实际操作中并不重视贷款人的“第一还款来源”，各银行更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。换言之，许多银行的通病，是将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住，很大程度上就得看现金回收率高不高。这就涉及到一个核心的问题，房屋能否如期足额变现。
在房地产市场牛气冲天之时，这自然没有问题；一旦房地产市场步入熊市，房价由涨转跌，情况就不同了。这主要是因为，当前的银行个人房贷，在很大程度上是依据当前房地产市场房屋的市场价格（严格说是市场的成交价格），再打上一定的首付成数来确定的。而问题的关键在于，市场的成交价格往往是不可靠的，极易引发银行个人房贷的系统风险。根据国际经验，个人房贷风险暴露期通常为3年到8年。我国个人住房信贷业务是最近几年才红火起来的，这就是说，我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。这两个因素迭加在一起，住房按揭不良贷款的增加，今后几年很可能集中爆发。一些银行之所以认为房贷风险不大，理由有两条：一是认为对贷款者审核严格，风险控制基础做得不错；二是因为房贷有抵押品，商人有土地、个人房贷有房子，起码银行还能收回成本。
其实，我国银行内控机制很不严密，所谓的收入证明等完全是一张废纸。最重要的是，土地、房产等抵押品的估值完全随楼市的行情而来，一旦房地产进入下降通道，房地产价格甚至可能缩水至原来评估价的一半甚至30%，这种极端情况在泡沫经济破灭后的日本以及东南亚金融危机后的香港地区都发生过。
以目前房地产旺市时的估价，来抵御房地产一旦衰退之后的风险，无异于空中楼阁式的想像。数据显示：工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127．23亿上升至2006年底的11760．66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184．42亿上升到2006年末的192．41亿。而不良房地产贷款更是数倍于这个公开的指标，房地产业很可能再次成为银行不良资产的“重灾区”，大量银行不良资产正是房地产经济增长过快和房地产市场发展不成熟、不理性所要付出的高昂代价。
尽管房地产商获得的暴利比以往更惊人，但问题浮出水面总有一个过程，最终房地产不良贷款将会令所有人大吃一惊！
近几年火爆的房地产使中国的城市披上了华丽的外衣，直观又直接地刺激了许多人对未来近乎膨胀的信心，但岁月不饶人，十至十五年后，现在大批年近六旬拥有住房的老人过世，所遗留的住宅将大量空置，这一代人很多受惠于计划经济的福利分房政策，基本上是人手一套，遗留的房屋数量十分庞大，如他们的孙子辈不嫌弃住旧房子，将会很幸福地不用象现在的年轻人辛苦供房。
