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周帆:5年内,房地产将出现拐点
2007-10-09 10:57   
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    世界经理人文摘[digest.icxo.com]消息:房地产在近几年,已经由买方市场转为卖方市场了,房价也一路飘红,任凭政府如何调控,房价依然稳步增长。

    每次去外地演讲和洽谈项目策划与销售代理时,无论是政府官员还是开发商,在去年往往都向我提出一个相同的问题:房价会不会继续上涨?房地产还能走多远?今年问题则有所变化,不再关注房价会不会上涨,而是关注“房价还会涨多少”。从问题性质的转变,我们就可以看出,房价上涨已经成了共识,而涨多少、涨多久则成了时下最为关心的问题。

    而许多经济学家及房地产业界人士,则在探索房价上涨的根本原因以及房地产未来发展方向的深层次问题。

    究竟是什么原因导致全国房价通涨?房地产未来会出现什么样的变局?

    关于前一个问题,我以前在一些公开场合的演讲中,已经多次回答过,一些经济学家和专业人士,也无数次讨论过,这里我就不再重复,而就房地产未来的走向,做些简单分析。

    房地产将走向何方?业内专家学者也做过分析,既有乐观的,也不乏悲观者。

    笔者常年从事房地产实战与研究工作,生活工作在广州,但经常在全国各地跑,对房地产算得上比较了解。

    总体来说,房地产在未来几年内,仍然将一路向好,房价也将呈上涨态势。但是在未来5年内,大中城市的房地产将会出现一个历史性的拐点,这里之所以用“历史性”来形容,包含双重含义:首先是不对这个拐点做正反界定,因为很难说这个拐点是积极性的还是消极性的。其次是表明这个拐点是比较突出的、重要的,对房地产来说,意味着重新变局、重新洗牌,具有历史性意义。

    根据笔者的观察与研究,发现在一些大中型城市里出现了严重的非理性消费现象,所谓非理性消费,主要表现两大方面:

    一是无房一族,受传统观念的驱使,认为人的一生必须要有一套房,否则人生就是缺憾的,不完美的。于是这部分人节衣缩食,以勒紧裤带的方式来实现买房梦,这也就是时下所说的“房奴”。

    二是许多有房一族,受享受观、房价上涨(房屋增值)现象的影响,不断增加住房。一人三房、五房者,比比皆是,笔者在东莞碰到一个老板,他说他拥有9套房,这应该还不算是拥有房产最多的,一些富裕阶层,通常都拥有两套以上的房产。

    在研究过程中,我发现房地产市场的空置率在直线上升。这里所说的空置,与过去所说的空置不是同一概念,过去所说的空置,更多的是指开发商未售出的房屋。笔者所说的空置,是已售房空置,笔者为这种空置找到了两个词汇:流动性空置与富余性空置。

    流动性空置:指买家买房不是为了居住,而是投资。投资分为两种:一种是投资增值,不急于出手,而是当成一种储蓄,我把这种现象命名为“实物储蓄”。另一种是投机,买房的目的非常明确,就是为了快速赚一把,属于短期行为,这种现象主要是受当前房价不断上涨的形势影响所造成的。流动性空置,是指买家买房后,因为市场原因或者片区板块的升值空间原因,而一时没有出手,还囤积在买家手中,也就是说,房屋处于流动环节当中,没有到达真正的买家手中。

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