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房地产拐点是不是在自欺欺人?
2007-12-26 10:29 来源:博客中国  作者:叶檀

    关键字:房地产拐点 房价拐点

    世界经理人文摘[digest.icxo.com]消息:如果把房地产行业进入下降周期作为拐点的话,那么,中国的房地产市场还远未出现拐点,请别再误导可怜的消费者了。贬值、通胀与投资品种过少这几个因素共同作用,一起扭曲着房地产市场。

  轻易地释放拐点烟幕弹既是误导民众,对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难有足够清楚的认识,而不应把深圳房价这一特例推衍至全局、提前宣告房地产业调整的胜利。事实上,目前房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房的财政困局等核心难题均未破解。

  就因为一些城市的边远地区的楼盘在打折销售,房地产市场因此就出现拐点了吗?别自欺欺人了,这只不过是一颗烟幕弹。两三年前京沪房价狂涨,并没有因为广州房价的平稳出现全国房价的平稳,现在房地产也不会因为深圳的下降就引发全国性的拐点的。

  通常探讨房地产拐点,最有力的证据就是房价的下挫。全国的房价真的下挫了吗?国家统计局公布的近两个月高涨的房价指数已经推翻了这一结论,而一些地方的统计部门甚至不再公布清晰的房价指数了。

  从金融角度来说,如果房价下挫,必须具备三个条件,一是人民币真实汇率大幅升值,二是通胀风险大有缓解,三是投资品种极大丰富。

  人民币真实汇率升值意味着人民币购买力上升,消费者就会安心持有人民币而不会恐慌性地大肆购买房地产、黄金等实物资产保值。土地与房产价格的节节蹿升是开发者与消费者恐慌心理作用的结果,正是因为预计到人民币真实价格的不断缩水,才急于以储备土地房产的方式保值增值。这两年除了兑美元之外,人民币对其他各主要币种都在下降,幅度不低,这说明真实汇率水平不升反降,因此对于房地产仍然具有货币另类储备的巨大价值。除非明年人民币如预期一般大幅升值,否则,这一局面将难以扭转。

  通胀风险同样使消费者急于将人民币兑换成实物资产,央行加息是储蓄缩水的补偿,印证了通胀的存在,由此导致的结果是加速了消费者投资的速度,导致货币产出速度更快。目前政府某些部门以及一些经济学家试图通过抑制股市与房地产泡沫,来抑制通胀。如央行货币政策委员会委员樊纲先生在“2008年中国钢铁产业链战略发展与投资峰会”上表示,房地产市场需要有更多的供给,需要调整,楼市调整不可避免。其心情可以理解,但成效绝对不会好,因为这是一种倒果为因的简单逻辑错误,正因为通胀导致了房地产泡沫的形成,而不是相反,房地产泡沫催生了通胀,成为通胀之因。所以,樊纲先生的表态只能作为政策性表态来解读,而绝对不能成为影响房地产市场长远发展的经济学解释。

  牵涉到各种复杂因素,人民币真实汇率暂时无法大幅升值,通胀风险将长期存在,那么,要降低房价最好的办法就是扩大投资品种,使消费者拥有更多的选择。金融市场中的证券市场、债权市场、房地产市场、期货市场和外汇市场,除了政策与垄断色彩浓重的证券与房地产市场之外,其他三个市场均不发达,预计明年政府将极大地拓展债券市场,但这是未来的预期,收入如何尚难确定,不能作为当下房地产市场拐点的立论。

  这三大金融领域的因素加上信贷的紧缩一起扭曲了房地产市场,证明房价出现拐点是个真实的谎言。

  但是,房地产商自己不也在说拐点了吗?不要被片言只语所迷惑,那是中国房地产业洗牌的先兆,这些地产商在回收现金流,等待兼并大战的开始。所以王石才会在承认拐点后,又提出广深特例,同时又肯定房地产还有十年繁荣,他以灵敏的嗅觉感受到了政策拐点与市场机会的出现。

  如果以政策论,拐点确实出现了,房地产市场从行政笼罩下的土地垄断型商品房市场向土地垄断下的商品与保障型住房并重阶段过渡。但能否落实,尚在未定之天,全赖政府对民生的保障决心。

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