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全国土地市场新年冷淡 中低商品房房价将下跌?
2008-01-23 15:21 来源:北京商报  

    关键字:土地价格 房价 房价下跌

  “广渠路15号地流标没什么让人吃惊的,毕竟面粉比面包还贵的日子不能太长久,城市核心区的地价占到开发成本60%以内是比较正常的,这几块地的低价成交,反映了土地市场开始回归理性。”上周,SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时如是说。

  1月16日,北京市国土局一口气开标了三块“明星”地块,包括此前流标的来广营清河营村1号地、南沙滩东路3号地和广渠路15号地。令人意外的是,在前两块地被众开发商激烈争夺的同时,被业界视为“绝版地王”的广渠路15号地却“惨遭”流标。

  “绝版地王”无奈流标

    世界经理人文摘[digest.icxo.com]根据北京市土地整理储备中心的资料显示,此前流标的来广营清河营1号地重新开标后共有3家公司投标,标底194270万元,最终由北京中联亚房地产公司以210059.66万元的最高投标价斩获。而规划总建筑规模8.19万平方米的南沙滩东路3号地,标底价为33240万元,住总房地产开发有限公司和金第房地产开发公司的联合体等3家公司参与了投标,其中,绿城房地产集团以58700万元成为全场出价最高的公司。按照规划要求,这块地将配建1万平方米、大约200套廉租房。

  三宗地块中最引人注目的广渠路15号地块系北京化工厂所在地,规划建筑面积41.76万平方米,处于两广路的延长线上。目前,地块周围的配套设施已经比较完善,曾被视为“距离CBD最近的两限房地块”,也是近年来四环内出让的最大一块住宅用地。然而,就是这样一块优质,甚至可以说称得上是“绝版地王”的广渠路15号地块却因为只有两家开发商投标,未满足“投标单位3家以上”条件而“惨遭”流标。

  业内人士认为,开发商一方面激烈争地;一方面又不像以前那样“逢地必拿”,既反映出开发商对未来房价的增长预期,同时也体现了在当前市场形势前景不明朗的背景下,开发商对未来房价快速上涨的信心并不充足。

  中低商品房房价将下跌?

  “五环以外,单价8000元/平方米的商品房必然要下跌。”采访中,潘石屹再次语出惊人。潘石屹直言,世界经济的衰退和美国次贷危机将直接影响到国内中低收入购房者,而这部分购房者主要是中低商品房的消费者,因此如果房地产整体形势出现逆市的话,首当其冲下跌的就是中低商品房。

  事实上,在不久前Reico工作室发布的年度报告中也显示,目前依靠贷款买房的购房者比例已经占到50%以上,而一段时间来出台的系列针对购房贷款的信贷政策,几乎全作用于这部分购房者身上。由于这部分人群对房屋消费主要集中在五环附近、8000元/平方米的房子上,因此,如果楼市“拐点”将会出现,则必然先在这些区域显现。在此背景下,目前主要集中在这些区域内的供应地块交易不旺,似乎也成为了情理之中的事。

  与此同时,有业内人士认为,土地“囤地”税的出台迫使开发商在拿到地后要抓紧上市,但考虑到集中上市所面临的市场竞争压力,放弃一些优良地块也是开发商的缓兵之计。

  土地“井喷”引发消化不良

  从过去几年北京市公开出让土地的规划建筑面积和房地产市场销售面积的比较分析来看,两者一直存在较大缺口。据北京市建委房屋交易系统的统计数字显示,2004年公开出让土地的规划建筑面积仅占当年销售房屋面积的26%;2005年占20%;2006年上涨到38%;到了2007年,公开出让土地的规划建筑面积虽有大幅度上升,但也仅占当年房屋销售面积的65%。

  业内人士认为,2004、2005年虽然公开出让土地面积很少,但有相当一部分“8·31大限”的遗留土地急需协议出让,弥补了公开出让土地供应的不足。而随着“8·31”遗留土地被逐年消化,2007年公开出让土地供应的不足无疑就造成了房屋供应依然紧俏的局面;2008年北京能否供应市场需要的充足土地也成为影响未来北京房地产走势的最重要因素。

  但从去年12月以及今年1月的土地供应来看,尽管去年12月份公开出让土地的成交激增,接近全年成交额的29%,但从区域分布来看,仍以远郊区县为主。而在过去4年时间,北京市公开出让的土地中有大部分都没有在中心城区,其中去年北京四环内公开出让土地的规划建筑面积更是不足总量的10%。可见,虽然近段时间有大量住宅用地“井喷”,但在目前市场观望情绪浓厚的影响下,显然出现了“消化不良”、“没胃口”的症状。

  全国土地市场新年冷淡

  2007年,从上半年的全国各地天价“地王”纪录不断刷新,到下半年“面粉比面包还贵”的质疑和争论,土地市场上演着一场狂飙突进的涨价运动。然而,疯狂背后隐藏的却是购买者的观望和开发商对未来市场的未卜,这一点随着今年年初土地交易市场热度的“急转直下”不断凸显。

  今年伊始,广州市国土局一口气推出21块土地,土地供应量激增。然而,频频流拍的结果却给热闹的土地拍卖市场当头一棒。

  同时,去年土地市场异常火爆的杭州在今年年初也一口气推出了6块土地,结果同样令业界大跌眼镜。备受瞩目的“75号地块”,由于无人竞价被兴贵投资轻松收入囊中,30.7315亿元的成交价仅比起拍价高出20万元。

  可见,宏观调控导致的观望,不仅来自于消费者的买跌心理,更有开发商对当下低迷楼市的慎重观望。与此同时,由于目前楼市整体销售状况的不理想,加上土地交易的资金门槛进一步提高,开发商的“资金链”持续吃紧,这对开发商来说,无疑是一个更大的挑战。

  种种迹象表明,2008年新年开局,全国土地市场显然很难兴奋起来。而在北京,受到第29届奥运会期间开发受限的影响,不少开发商更关注的是能否赶在今年春节后、奥运会之前推出“库存”项目,以规避第29届奥运会可能出现的风险。

  商报链接

  2008年土地成交三大特点预测

  保障住房用地:保障性及“两限房”土地仍将吸引部分开发商的热情;由于未来售价既定,开发保障性住房的收益虽然比不上商品房,但由于利润稳定,对部分开发商具有一定的吸引力。

  郊区土地:部分郊区土地成交量仍将放大,特别是通州、顺义等“十一五”重点发展的新城。由于这些区域的房价、地价都比较低,长远的发展空间大。随着住宅郊区化趋势日益明朗,郊区土地成交也会持续放大。

  小面积土地:面积较小的土地成交速度将会加快。鉴于今年可能面临的更严峻的市场形势,“大盘”开发的风险开始放大。因此,需要资金不高且比较灵活的小面积土地,其成交的速度将会加快。

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