自上世纪90年代起，“小产权房”在中国开始兴起，近两年来，呈风起云涌之势。而随之而来的，则是关于“小产权房”的合法性问题的争论。

　　事实上，早在2003年，国家就出台了小产权房的相关禁令，禁止在农村耕地上建筑小产权房，城镇居民不得到农村购买小产权房。

    世界经理人文摘[digest.icxo.com]国务院于去年底召开的常务会议也指出：严禁城镇居民到农村购买小产权房。事实上，这次禁令不过是2003年禁令的延续而已。

　　有学者分析，出台这样的禁令，只是一种权宜之计，主要是为制度解决小产权问题预留时间。

　　然而，小产权房所遗留下来的问题，恐怕不是国务院的一纸禁令就能解决的，其背后隐藏着更为深层的土地流转制度和征地制度问题。

　　土地流转制度改革，已经成为事关中国土地制度变革的重大问题。

　　事实上，早在2006年，中央一号文件就已明确指出，必须“加快征地制度改革步伐，按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，进一步探索改革经验。完善对被征地农民的合理补偿机制，加强对被征地农民的就业培训，拓宽就业安置渠道，健全对被征地农民的社会保障。”

　　“小产权”之殇

　　香堂村是北京有名的小产权房汇聚之地。

　　据本刊记者走访了解到，香堂村是北京有名的文化新村，该村已在数年之前就兴建了数量繁多的小产权房。10多年前，香堂是一个贫困村，原有村民600多户。而在10 年后的今天，香堂的年交税额就高达1000多万元。香堂村的人口已发展到了现在的3000多户。

　　这一奇迹般的变化归功于小产权房的规模性带动。

　　据了解，整个香堂文化新村占地14.2平方公里，三面环山，一面临水。一位当地村民对记者表示，香堂能发展成今天这个集文化与旅游于一体的新农村，主要与小产权房的规模化发展有关。因为开发了小产权房，才引来了有文化的居住人士，有了资金才带动了香堂的发展。

　　据了解，香堂文化新村的小产权房开发一直掌握在村委会手里。而张文山就是香堂文化新村党支部书记、村委会主任。张文山回忆说，香堂开发小产权房，在当时完全是一种穷则思变，尔后就成了规模。香堂的小产权房，是建在荒地上的，属于村集体开发。

　　张文山告诉记者，1995年，香堂村利用自己组建的建楼队伍，建好了3栋二层小别墅，售价5万元，而这3栋别墅在当年全部卖出。卖房的钱部分分摊给村民，部分留在村账目上，作为村里其他项目开发资金。

　　1994年，香堂村的别墅售价为5万元一套，2003年，售价是27万元，如今，已经涨至85万元，尽管如此，仍较周边的大产权房有明显的价格优势。

　　13年间，香堂村陆续开发了10个这样对外销售的小区，几乎与北京市内房价上涨保持着同步，小区的建设从早期零散的满足少数人对此地自然环境、山水风的个性需求，转型为成熟的商品住宅的开发建设。

　　入住香堂的人都得到了香堂村委会印发的一个“香堂荣誉村民证书”，但这个证书也就意味着，入住的房子没有国家承认的大产权。

　　对于这些房子的发展趋势，香堂村党支部书记张文山认为，香堂村的小产权房被政府硬推倒是不可能的，只能是怎样转成国有的问题。因为这里的小产权房不仅解决了很多城市住房问题，更重要的是带动了一方经济。

　　在相关政策面前，张文山认为，当时的土地开发符合现实需要，香堂作为一个半山区有其特殊的情况，“而且我们所要开发的土地也都属于非耕地”。

　　张文山认为，小产权房在一定意义上不存在不合法的问题，因为土地既然归集体所有，那么集体组织开发、售卖，获利归集体分摊就是符合法律规定的。

　　相对于香堂来说，郦城的情形则更为复杂，香堂基本上是小产权房，而郦城则是大小产权房混合开发。

　　在郦城，参与开发的主体比较特殊。经过记者调查了解，“郦城”建设开发用地并非全部经过国家征用转性，因此才会诞生这样同一片土地、同一个开发商、同一个房地产项目，却持有不同产权证明的怪现象。

　　根据记者的调查，“郦城”2000多户回迁户所持的均为乡颁产权证，而没有国家颁发的产权证。

　　郦城一李姓住户告诉记者，2005年，他当时还是海淀区四季青乡某村的村民，他原来居住的村落土地被国家征用开发。在这块土地上兴建的“郦城长清园”，成了他新的居所。但与其他业主不同的是，他所持有的房屋产权证并非国家颁发的产权证，而都是由四季青乡颁发的。据了解，四季青像他这样的只持有乡颁产权证的居民还有上千户。

　　北京密云县李各庄村的小产权房也属于村集体开发兴建。但与香堂村所不同的是，密云的小产权房是直接建在耕地上的，而且引起了许多村民的争议和反对。

　　据记者了解，2001年，村支书张玉良以新农村建设为旗号，将散居村民改为聚中居住，把全村占地近200亩的土地收回去，并强制拆了村民的房子，修建了126栋别墅对外销售。而该村农民在失去宅基地和责任田后，除得到了筒子楼外，所得无几。

　　正因如此，有部分村民对张玉良的新农村计划存有异议，很多人成了村里拒绝拆房的“钉子户”。很多人认为把耕地占了，就没粮食了，但张玉良却说，这种观念已经过时：“种地赚不了钱。”所以，即使村西一块大约10亩的土地已经荒了四五年，他也不允许附近的村民去耕种。

　　在张玉良的设想中，卖别墅的钱，一部分用来兴建回迁房;另一部分，则用于别墅的物业管理费，来维持回迁房的维护费用。搬回回迁房居住的村民们，将不用交纳物业管理费和冬季的暖气费用。但据了解，目前已建好的房屋，最多能回迁100户。

　　据张玉良解释说，刚开始建小别墅，是想卖给本村村民的，但是2002年村委会的主要干部去韩村河取经时发现，建房子卖给城里人，才能赚钱。

　　据调查了解，即便是很多住上了小别墅的回迁户农民，也对此很不满意。原因是卖别墅的钱村民们都没有拿到，卖了多少村民们也不知道，而且大多数村民们认为自己的日子并没有因此而好转。