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“小产权房”的前世今生 合法化样本试验
2008-03-10 10:24 来源:《中国改革》杂志2008年第3期  
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   关键字:买房 小产权房

  自上世纪90年代起,“小产权房”在中国开始兴起,近两年来,呈风起云涌之势。而随之而来的,则是关于“小产权房”的合法性问题的争论。

  事实上,早在2003年,国家就出台了小产权房的相关禁令,禁止在农村耕地上建筑小产权房,城镇居民不得到农村购买小产权房。

    世界经理人文摘[digest.icxo.com]国务院于去年底召开的常务会议也指出:严禁城镇居民到农村购买小产权房。事实上,这次禁令不过是2003年禁令的延续而已。

  有学者分析,出台这样的禁令,只是一种权宜之计,主要是为制度解决小产权问题预留时间。

  然而,小产权房所遗留下来的问题,恐怕不是国务院的一纸禁令就能解决的,其背后隐藏着更为深层的土地流转制度和征地制度问题。

  土地流转制度改革,已经成为事关中国土地制度变革的重大问题。

  事实上,早在2006年,中央一号文件就已明确指出,必须“加快征地制度改革步伐,按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求,进一步探索改革经验。完善对被征地农民的合理补偿机制,加强对被征地农民的就业培训,拓宽就业安置渠道,健全对被征地农民的社会保障。”

  “小产权”之殇

  香堂村是北京有名的小产权房汇聚之地。

  据本刊记者走访了解到,香堂村是北京有名的文化新村,该村已在数年之前就兴建了数量繁多的小产权房。10多年前,香堂是一个贫困村,原有村民600多户。而在10 年后的今天,香堂的年交税额就高达1000多万元。香堂村的人口已发展到了现在的3000多户。

  这一奇迹般的变化归功于小产权房的规模性带动。

  据了解,整个香堂文化新村占地14.2平方公里,三面环山,一面临水。一位当地村民对记者表示,香堂能发展成今天这个集文化与旅游于一体的新农村,主要与小产权房的规模化发展有关。因为开发了小产权房,才引来了有文化的居住人士,有了资金才带动了香堂的发展。

  据了解,香堂文化新村的小产权房开发一直掌握在村委会手里。而张文山就是香堂文化新村党支部书记、村委会主任。张文山回忆说,香堂开发小产权房,在当时完全是一种穷则思变,尔后就成了规模。香堂的小产权房,是建在荒地上的,属于村集体开发。

  张文山告诉记者,1995年,香堂村利用自己组建的建楼队伍,建好了3栋二层小别墅,售价5万元,而这3栋别墅在当年全部卖出。卖房的钱部分分摊给村民,部分留在村账目上,作为村里其他项目开发资金。

  1994年,香堂村的别墅售价为5万元一套,2003年,售价是27万元,如今,已经涨至85万元,尽管如此,仍较周边的大产权房有明显的价格优势。

  13年间,香堂村陆续开发了10个这样对外销售的小区,几乎与北京市内房价上涨保持着同步,小区的建设从早期零散的满足少数人对此地自然环境、山水风的个性需求,转型为成熟的商品住宅的开发建设。

  入住香堂的人都得到了香堂村委会印发的一个“香堂荣誉村民证书”,但这个证书也就意味着,入住的房子没有国家承认的大产权。

  对于这些房子的发展趋势,香堂村党支部书记张文山认为,香堂村的小产权房被政府硬推倒是不可能的,只能是怎样转成国有的问题。因为这里的小产权房不仅解决了很多城市住房问题,更重要的是带动了一方经济。

  在相关政策面前,张文山认为,当时的土地开发符合现实需要,香堂作为一个半山区有其特殊的情况,“而且我们所要开发的土地也都属于非耕地”。

  张文山认为,小产权房在一定意义上不存在不合法的问题,因为土地既然归集体所有,那么集体组织开发、售卖,获利归集体分摊就是符合法律规定的。

  相对于香堂来说,郦城的情形则更为复杂,香堂基本上是小产权房,而郦城则是大小产权房混合开发。

  在郦城,参与开发的主体比较特殊。经过记者调查了解,“郦城”建设开发用地并非全部经过国家征用转性,因此才会诞生这样同一片土地、同一个开发商、同一个房地产项目,却持有不同产权证明的怪现象。

  根据记者的调查,“郦城”2000多户回迁户所持的均为乡颁产权证,而没有国家颁发的产权证。

  郦城一李姓住户告诉记者,2005年,他当时还是海淀区四季青乡某村的村民,他原来居住的村落土地被国家征用开发。在这块土地上兴建的“郦城长清园”,成了他新的居所。但与其他业主不同的是,他所持有的房屋产权证并非国家颁发的产权证,而都是由四季青乡颁发的。据了解,四季青像他这样的只持有乡颁产权证的居民还有上千户。

  北京密云县李各庄村的小产权房也属于村集体开发兴建。但与香堂村所不同的是,密云的小产权房是直接建在耕地上的,而且引起了许多村民的争议和反对。

  据记者了解,2001年,村支书张玉良以新农村建设为旗号,将散居村民改为聚中居住,把全村占地近200亩的土地收回去,并强制拆了村民的房子,修建了126栋别墅对外销售。而该村农民在失去宅基地和责任田后,除得到了筒子楼外,所得无几。

  正因如此,有部分村民对张玉良的新农村计划存有异议,很多人成了村里拒绝拆房的“钉子户”。很多人认为把耕地占了,就没粮食了,但张玉良却说,这种观念已经过时:“种地赚不了钱。”所以,即使村西一块大约10亩的土地已经荒了四五年,他也不允许附近的村民去耕种。

  在张玉良的设想中,卖别墅的钱,一部分用来兴建回迁房;另一部分,则用于别墅的物业管理费,来维持回迁房的维护费用。搬回回迁房居住的村民们,将不用交纳物业管理费和冬季的暖气费用。但据了解,目前已建好的房屋,最多能回迁100户。

  据张玉良解释说,刚开始建小别墅,是想卖给本村村民的,但是2002年村委会的主要干部去韩村河取经时发现,建房子卖给城里人,才能赚钱。

  据调查了解,即便是很多住上了小别墅的回迁户农民,也对此很不满意。原因是卖别墅的钱村民们都没有拿到,卖了多少村民们也不知道,而且大多数村民们认为自己的日子并没有因此而好转。

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