万科在长沙的楼盘，从去年11月到今年3月的两次“降价促销”，或也可做出许多的分析文章来，但不妨做一个最简单的分析为佳。那就是，万科预谋以久的“降价促销”在“两会”后还会继续，其对市场的影响或还将继续深化。不管万科是否是为了“清理门户”也好，也不管万科是否“遭遇了资金困境”而“为了快速回笼资金”也好，总之，作为全国最大房地产企业的万科的领降价行为正在发生着，而且还将继续发生乃至升级发生，其对整个房地产市场的影响，对房价走势的影响，对同行业内其他企业销售策略的影响，已经是无法改变地实在发生了。而且，其影响还可能因为市场要素的互相作用而进一步深化。因此，房地产企业或可更加引以重视，其理由，或可长篇大论，或可正如本文作者陈真诚于2007年12月12日所撰写的“陈真诚致董藩牛刀：即便房价雪崩不一定房地产蹦盘”所指出的那样简单：“影响市场的因素，及其作用下的市场本身，也会因市场变化而不断变化”。尤其是，在目前市场态势下，万科可能进一步“加码”降价促销，鲢鱼效应可能将带动更多二三线城市的房地产开发商对房价由暗转明地降价促销。万科低价销售长沙楼盘，或会刺激象长沙这样的二三线房市进一步异变，甚至会促成楼市降价。

　　按照传统的经济学理论来说，万科只是房地产市场中众多企业中的一家，目前万科及其领降下其他跟随降价的企业数或他们所占市场份额，相比于整个房地产企业数或整个房地产市场份额而言，是很小的数，甚至可能被一些传统学者所忽略不计。但是，事实上，他们对整个房地产的影响力，他们对房价走势的影响力，可能足以颠覆在目前情势下的整个房地产市场，可能改变整个房价的走势。2007年3月8日，著名经济学家赵晓在其演讲中说，万科降价不亚于一次宏观调控。他进一步解释说，从2007年的市场来看，投机性的需求的增长已经超过了自住性需求的增长，这个增长是跟投机性的需求联系在一起。如果市场的信心开始发生变化，这个投机性的需求、投资性的需求会很快就消失，转而会出现套现，要把买的房子卖掉。而改善性的需求在观望的心态下也会推迟。市场的预期开始发生变化，从而会对市场产生影响。王石“卖拐”和万科随即降价，正是确认了并推动了市场预期的变化。

　　事实上，受万科降价等多方面因素影响，市场加剧了自2007廿月27日央行、银监会联合出台“房贷新政”以来的预期改变、市场观望、房价走势的异变。万科降价给众多城市房地产市场带来的鲶鱼效应、多米诺骨牌效应、蝴蝶效应正在累积发酵、陆续释放。广州降了、深圳降了，上海降了、成都降了，北京也降了，武汉降了，长沙降了，东莞降了，南京降了，杭州降了……

　　在上海，2008年3月14日，作为全年房地产市场“风向标”的“2008上海之春房产展示交易会”，是在房地产开发商一片促销声中开幕。此次规模大大超过往年，参展国内开发商达100余家(其中一些是外地开发商)，展览面积达2万平方米。展出楼盘中，以市区环线外的新推楼盘与上海周边的楼盘居多，市中心楼盘寥寥无几。价格方面，除市中心房价依然坚挺外，开发商均以低折扣的口号招徕购房者。尽管开发商在现场的“最低9.5折”、“限量特惠”等“促销叫卖”一片，却依然是看得多买得少，消费者继续观望。

　　在武汉，跟随万科等企业的降价促销行为而来的已有四五十个在售楼盘打折。“武汉晚报”3月16日的报道称，目前，全市在售楼盘400多个，打折四五十个，还有楼盘在跟进：南湖一楼盘称会推出9.5折特价房;沌口一楼盘即将开盘，承诺买房将送欧洲游、车款首付和全屋供暖设备;汉口发展大道一楼盘的一批特价房9.3折，一套房子优惠4万多。后湖、南湖、关山、沌口、古田等10个大型住宅片区，都有楼盘打折卖，全市打折楼盘越来越多。武汉市开发企业协会秘书长肖汉昌、中房指数院武汉分院院长朱戈等专家认为，今年将是武汉房地产市场的“打折年”。其意或可理解为，虽然四五十个打折楼盘只占400多个在售楼盘的10%左右，但其效果正在挑战传统的经济学理论，可能足以影响乃至改变整个武汉房地产市场、房价的未来走势。

　　由此，或更方便于理解林毅夫代表在梅地亚两会新闻中心接受媒体采访时所说了：“经济学家很难判断清楚”。

　　曾经一直坚挺房地产需求旺盛、房价上涨走势的全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，在近日接受“新华日报”记者采访时认为，政府的信贷政策、消费者态度、通货膨胀以及全球经济变化都可能对房地产市场造成重要影响，很难精确预期。不过，在接受采访中，她先后三次重复了一个判断：“2008年不会再重复2007年的故事”!

　　事实上，在当前房地产情势下，房地产市场上所发生的一些事，以及未来可能发生的事情，或不是传统经济学理论所能理解或解释或预测的。在房地产市场的实际表现上，万科不断深化的降价行为与其对市场产生的影响，以及市场进而因之而产生的连锁反应效果，正挑战着传统的经济学理论，对房价走势乃至整房地产市场趋势可能发生超过常规思维所能及的影响。尤其是，万科预谋已久的降价促销行动在“两会”后必将进一步继续，市场上还可能出现更多的跟随者。对此，房地产开发商们或可更加以重视，及时应对乃至调整楼盘销售等企业策略。

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