房地产股：率先反弹昭示底部来临?

　　□ 渤海投资研究所 秦 洪

　　昨日A股市场虽然大幅回落，但前期跌幅较为惨烈的房地产股却出现了逆势逞强的走势，万科A、保利地产等龙头品种更是涨幅居前，从而一度牵引着大盘指数的企稳，那么，如何看待这一走势呢?

　　行业数据提振做多激情

　　对于前期房地产股的大幅回落，业内人士认为主要是因为两点，一是担心从紧货币政策会抑制房地产股的业绩增长预期，因为从紧货币政策会使得房地产股的开工面积减少，未来可销售面积自然同步减少，业绩增长势头或将放缓。二是担心近期愈传愈烈的房地产价格下跌的信息会抑制其成长空间，毕竟在土地价格持续上涨的背景下，一旦商品房价格回落就会带来毛利率的回落，从而抑制其盈利能力，不利于房地产股的成长。

　　但是，从近期公布的一系列数据来看，上述信息所带来的担忧略有放缓，较为典型的是保利地产、万科A等龙头股公布的2月份销售数据依然乐观，万科A的08年2月份销售面积为19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别同比增长51.94%和70.65%;保利地产的08年1-2月份销售面积为24.3万平方米，销售认购金额15.7亿元，分别同比增长104.28%和103.85%。如此的数据大大减缓了业内人士对地产股“冬天”的担忧，因为历年一季度是房地产的销售淡季，但在淡季中却依然有如此令人相对亢奋的销售数据，说明房地产的景气度要高于市场预期，这也得到了国家统计局关于商品房价格上涨数据的佐证，看来，房地产业并不如媒体报道的那样“寒冷”。如此自然提振了主流资金对房地产股的投资激情，也就有了昨日房地产股的逆势逞强的走势。

　　房地产股或将迎来底部

　　昨日的逆势逞强动力也来源于人民币升值的推动，昨日人民币汇率大升67个基点，中间价已达到7.0815，人民币汇率的跑步升值将进一步激发各路资金对房地产股的追捧底气，因为海外市场经验显示，本币升值会带动本币资产价格的重估，从而提振本币资产价格的上涨力度。这其实也是昨日物业资产丰富的陆家嘴在早盘就迅速上涨的原因之一。与此同时，物价的持续上涨，也进一步封闭了房地产价格的暴跌空间，毕竟房地产具有一定的保值功能，在通货膨胀背景下，房地产股的保值优势有望吸引资金的进一步流入。

　　更何况，虽然调控对房地产股的业绩影响压力犹存，但08年的房地产股业绩其实已相对确定，主要是因为房地产行业的经营特性，在07年销售的房款，由于“入伙”等因素，往往要到下一年即08年方能结转为销售收入，配比成本、费用、税收后，结转为净利润。而从07年年报来看，不少房地产股以及拥有房地产业务的个股的预收账款较为庞大，比如说保利地产的预收账款高达到109.39亿元，占到总资产的1/4强，新城B的预收账款也达39.78亿元，如此就隐含着此类个股在08年的业绩将相对确定增长。所以，这有望化解从紧货币政策的压力，从而使得短线股价迎来底部的K线组合特征。

　　在短线反复中关注两类个股

　　当然，由于大盘趋势尚不确定，调控政策会否微调也不确定，这将给房地产股的短期筑底走势带来了一定的不确定性因素。但毕竟人民币升值趋势、08年业绩的相对确定以及销售数据超预期等因素，房地产股在近期或将反复活跃，故有望给市场带来短线投资机会。

　　故在实际操作中，建议投资者可跟踪两类房地产股，一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说，土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样，关系到地产股的可持续发展。因为地产股只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产、招商地产、华侨城A、金地集团等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因，他们有持续拿地的能力。而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故金地集团、中航地产、香江控股、华业地产、亿城地产、苏州高新、广宇发展等地产股也可跟踪。

　　二是从预收账款的角度，因为房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，预收账款越多的地产股，隐含着业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款(预收账款/总股本)越多的个股，故新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团、亿城股份等预收账款多的地产股可跟踪。

　　大市值公司将陆续公布年报

　　良好业绩或支持超跌蓝筹走强

　　□ 广州万隆

　　连日来管理层已经连续出台多个利好政策。但大盘却置多个利好于不顾，却继续走出单边大跌的行情。

　　从盘面情况看，个股严重普跌，两市仅36只个股上涨，而下跌家数多大1548只。同时两市大批个股以跌停报收，根据收盘后粗略统计，两市跌停的个股多达308只。从板块排名来看，环保、水泥、造纸、农林牧渔、农药化肥、煤炭以及酿酒等行业跌幅巨大。另外，创投、期货概念等题材股也大幅下跌。而从涨幅榜方面，部分金融、地产以及超跌蓝筹品种走势相对活跃，如中国石油、万科A、华发股份、金地集团、中信证券、浦发银行等。

　　周一题材股的暴跌和近期强势品种的补跌成为市场杀跌的主要做空动力。不过值得投资者关注的是，与题材股暴跌和强势品种补跌形成鲜明对比的是，具备良好年报业绩支撑的金融地产板块以及部分大盘蓝筹品种整体走势较为稳健，部分品种甚至逆市表现。各板块的分化走势似乎意味着经历持续大幅跳水行情之后，市场格局正在发生重大变化。而这种变化的趋势表明市场资金正逐步地重新流向超跌蓝筹品种。

　　按照年报的预披露时间来看，本周起这些大市值公司就将陆续公布年报，年报披露将进入密集阶段。按照预约情况，本周沪深两市共有137家公司披露年报，下周将有269家年报亮相，拟披露年报的公司家数及分量明显高于前期，其中金融、地产板块以及权重蓝筹板块将陆续披露年报，中国平安、招商银行、交通银行、兴业银行、华夏银行等公司将于本周发布年报;中国石油、中国国航、中国船舶、中国铝业、万科A等公司也将在本周发布年报。较早的是中国铝业，其次是两市第一大权重股中国石油，随即交通银行、中国平安以及中国人寿等也将陆续公布。从业绩预告来看，总市值前10名中的6家公司，预告的平均业绩增长同比将超过71%以上。其中中国船舶预告2007年度净利润比上年同期增长950%以上，中信证券预计500%以上，招商银行、万科A都预计有100%以上增幅。

　　值得一提的是，中信证券昨日披露年报后盘中一度大幅反弹，即将披露年报的中国石油、万科A等整体走势良好。显然，进入年报密集披露阶段，市场开始重新关注具备良好年报业绩的蓝筹板块。更值得关注的是，在本轮调整过程中，大批蓝筹品种跌幅相当巨大，不少品种都被腰斩，技术上存在强烈的反弹要求。笔者认为，蓝筹板块良好的年报有利于缓解市场的恐慌情绪，并有望成为该板块反弹的重要契机。

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