对房价的研究回避不了对收入的研究。我无奈的面对这样的一个现实：我们的工资太低而房价太高了 !

    世界经理人文摘[digest.icxo.com]所谓工资，即从业者从所在单位领取的薪金。其中，比较稳定的是公务员的薪水。正常的公务员的薪水代表了一个国家的工薪阶层的较高收入水平，而近年来企业工人工资远低于公务员，更多的农民工的工资更低。为了研究的方便，我仅以比较稳定也比较透明的公务员的薪水为比较对像，灰色收入非我的研究范围。

　　一.国外公务员的工资收入情况

　　比较才知差别，我们就需要先了解国外境外的工资制度与水平并加以比较。客观的说，中国内地公务员与国外以及港澳台地区公务员的收入差距较大。仅以最高级首长为例，据香港最新资料显示：新加坡总理年薪468万港元，香港特首年薪近300万港元，美国总统年薪312万港元，日本首相年薪224万港元，英国首相年薪200万港元，台湾地区政府首脑年薪138万港元，中国总理年薪不到4万港元(去年改革有所增加，一年也只10万人民币)。

　　另据外交部提供的资料统计，美国、日本、英国、法国、德国、加拿大、新加坡、马来西亚、越南、古巴等10个国家以及香港、澳门地区的同级公务员的工资和福利标准基本是统一的。这些国家或地区公务员的平均工资收入普遍高于本国(本地区)的社会平均收入水平，尤其是工资以外的福利待遇普遍优厚。

　　各国或地区的公务员的工资均按不同职务分为若干级，每一个等级又划分为若干个档次。据对11个国家和地区(香港、澳门)的公务员现状统计，美国的联邦政府公务员、日本的国家公务员、英国的高级公务员、加拿大的行政管理公务员、法国、德国、越南、古巴、马来西亚、新加坡及香港、澳门地区等各类公务员实行同级统一的工资标准(不统一的公务员工资差距不大)。相同级别、相同职业的公务员不论在哪些部门工作工资完全一致。个别国家的地方公务员同级之间收入略有差距，但差距较小。一些国家还通过法律和法规去规范公务员的工资，公务员的工资一般每年至少上浮一次。各国公务员收入大体分为高级、中级和初级三个等级，各等级之间的收入差距明显。

　　1.高级公务员的工资收入

　　国外和港澳地区高级公务员主要指副部长级以上的职员，有的也包括司局长级。以部长级(助理部长、副部长)年平均工资为例，美国、日本、英国、法国、德国、加拿大、古巴、新加坡、韩国、香港、澳门等国家和地区的高级公务员年平均工资为14.12万美元。

　　2.中级公务员的工资收入

　　国外和港澳地区中级公务员主要指处级以上的职员，个别国家包括工龄较长的科级职员。美国、日本、英国、法国、德国(10年工龄的正处级)、加拿大煷Τぃ牎⒐虐停ùΤぃ、新加坡(司级)、香港、澳门等国家和地区的中级公务员的年平均工资为6.49万美元。

　　3.初级公务员的工资收入

　　国外和港澳地区初级公务员主要指副主任科员以下的职员。美国、日本、英国、法国、德国(3年工龄的职员)、加拿大、新加坡、韩国、越南、香港、澳门等国家和地区的初级公务员的年平均工资为2.34万美元。

　　国外和港澳地区公务员除了较高的工资收入外，还有各类高额的补贴和优厚的福利待遇。除个别国家(英国、加拿大、日本)由于公务员的性质(中央政府或联邦公务员、地方公务员、部门公务员的差别)不同，补贴和福利待遇(有的国家包括工资)有所差别外，绝大部分国家的同级公务员的各类补贴和福利待遇是统一的，只是各国或地区公务员的福利和补贴的种类和数额不同而已。大多数国家公务员及其家属享有全额的公费医疗，并且政府负担公务员的全部养老金和子女的全额免费教育以及住房福利待遇。

　　除此之外，国外公务员还有各种收入不等和种类不同的名目繁多的奖金、津贴和补贴等。如年终、季度、月度等奖金;津贴和补贴的种类有住房津贴、交通津贴、级别津贴(级别越高补贴越高)、食品津贴、物价津贴、地方津贴、岗位津贴、寒带津贴、加班津贴、子女受教育津贴(幼儿园～大学不等)、抚养子女生活补贴(按子女人数)、单身补贴、分居补贴、婚后无子女补贴、家庭补贴(按家庭人数)、婚丧生育补贴、退休补贴、年度休假补贴(每年带薪休假至少一次)、旅游补贴(每年带薪休假至少一次，同行配偶和子女待遇相同)、灾害补贴、残疾补贴、重病补贴、医疗补贴、出国补贴、特殊工作补贴(危险工作)、工作服制装费等等。由于大部分国家的各种补贴和福利待遇优厚，使得公务员工资以外的收入不菲。从国外和港澳地区公务员的补贴和福利(以货币计算)占工资的比例来看：香港和澳门均占80%;法国的高级公务员占41.9%，低级公务员占21%;古巴仅午餐补贴就占18.9%;新加坡仅公积金一项就占40%。各国公务员的工作相对稳定，一般属于终身制，不需缴纳失业和养老保险金，这些均由国家统一发放。

　　公务员的年平均收入除了越南、古巴、日本低于社会平均收入水平外，美、法、德、加、韩以及港澳地区的公务员年平均收入普遍高于社会平均收入水平。英国和新加坡的公务员年平均收入与社会平均收入水平几乎没有什么差别。

　　此外，公务员生活质量高于社会平均水平。由于国外和港澳地区公务员的平均收入水平和福利待遇普遍高于社会平均收入水平，使所在国或地区公务员平均收入的恩格尔系数(食品的消费支出占其收入的比重)普遍低于社会平均收入的恩格尔系数，同时高级公务员平均收入的恩格尔系数也低于初级公务员平均收入的恩格尔系数。从平均收入的恩格尔系数看：日本公务员家庭和全国家庭分别为20.57%和23.49%;新加坡高、中、初级公务员分别19.2%、33%和38%;英国居民为17%;澳门居民为30%;德国居民为20%;法国家庭为19.8%;古巴家庭为55%;加拿大家庭为11%;香港家庭为29.4%。

　　再看我国，由于人均国民经济生产总值较低，我国工薪阶层的收入大大低于世界发达国家，而我们的房价却在追赶甚至超过人家。所有的守法的工薪阶层如无额外之财就得做一辈子房奴，甚至倾其一生收入也买不起房，这样的状况是社会主义的优越性吗?不是!

　　二.从我们的收入看我们的房价

　　2007年7月12日，新任国土资源部徐绍史部长也表达了对北京高房价的看法，“我现在已经有一套房了，暂时还没有买房的考虑，恐怕也买不起第二套。”这样的话应是实话，立即引起社会各界的关注，进一步印证了房价失调的现实。

　　看一个地方的房价是不是过高，是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力，国际上有一个通行的计算模式，就是看看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。

　　“房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的市场价是60万元，夫妇俩年收入是12万元，房价正好为夫妇俩年收入的5倍，那么他们的房价收入比就是5。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念，即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。

　　那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢?通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。在我国，最近的纳税申报显示，个人年收入在2006年超过12万元的仅有140万人，占全国人口的千分之一多一点。这里面有应报未报的，但是有多少呢?看税务机关能查出多少。从统计机关公开的数字，全国城镇居民人均年可支配收入为10493元，与房价之比在20以上是不争的事实，房价虚高也是不争的客观现实。 稳定房价，事实上涉及到一个什么是房价稳定的标准问题。住房属不动产，人们生活的必需品，衡量其价格合理与否，离不开当地居民经济可承受度的问题。即，当地多数居民、或占60%左右的居民用多少收入才能购买一套住房。

　　从当前实现稳定房价、实现我国住房市场可持续发展的目标看，世界银行和联合国在衡量一个城市房价是否合理时常用的3到6倍的房价收入比标准应当作为我们研究时使用的标准。在具体评价时，把在一个时期房价涨幅降几个百分点或降几成作为实现近期目标的标准，把3到6倍的房价收入比作为实现长期目标追求的标准。

　　可是，目前在是否应把3到6倍房价收入用作衡量我国住房市场房价标准的问题上，人们的看法相当不一。有人回应说，3到6倍的房价收入比是个说不清的问题，还是不要提为好。理由有两个：一是国内有专家考证过，3到6倍的房价收入比不是国际惯例。1989年最早提出这一观点的香港大学专家伯纳德·李诺，1991年又根据其进一步收集到的数据对3到6倍的房价收入比做了修正。二是联合国在1993年、1998年先后两次分别公布的八十多个和九十多个国家和地区的住房资料彻底否定了3到6倍收入比是国际惯例的论点。

　　对此，稍有良知的学者都不敢苟同。因为，3到6倍的房价收入比，事实上，是在对众多国家和地区主要城市住房市场房价进行考察后得出的经验指标，或规律性数据。世界银行和联合国人居中心在使用这一收入比时，总是在其前冠以“合理的住房价格”几个字，清楚的说明3到6倍的房价收入比指标，既是个衡量当地居民对住房价格合理可承受性的指标，也是衡量一个地方住房市场是否健康、有效率的指标。这一点，也可从李诺在对其修正完善时强调的意思中看出来。即，一些国家和地区房价收入比之所以高，大多与这些国家和地区住房市场还不成熟、不规范或市场运行效率低有关。以工资为生活来源的中低收入阶层的多数家庭，在承担中国房地产市场的沉重压力，为房价节节攀升支付主要代价。

　　第二，联合国虽多次公布世界各国的住房资料，但在公布这些数据时，从未用明确的文字来否定过合理房价应为当地居民收入的3到6倍这一指标。如，联合国人居中心在1996年联合国召开“人居二”会议(这次会议也是联合国在上世纪90年代所召开的一系列空前规模的大会中唯一一次讨论全人类居住问题的大会)后编写的《城市化的世界————全球人类住房报告》(以下简称《报告》)一书中强调，衡量住房可承受性的最常见的一个指标是住房收入比，也就是说，要购买一套住房需要多少年收入。《报告》根据人居中心对当时经济发展水平各不相同国家52个主要城市收集的资料得出结论：这个指标的一个最突出的问题是，无论是低收入、中低收入、中等收入、中高收入国家，还是高收入国家，他们住房价格收入平均值的差别相当小。在许多城市，很多人能够购买住房的希望似乎非常渺茫，因为，住房的价格收入比为5，甚至还要高。比值在2：1和3：1之间时，通常意味着有相当大的一部分人能够购买住房。《报告》同时指出，一些城市之所以价格与收入比特别高，是因为公有住房占有很大的比例。

　　为此，我以为我们应该用世界银行和联合国在衡量一个城市房价是否合理时常用的3到6倍的房价收入比标准来考察我们的房价，以短期实现房价涨幅不超过GDP增长，甚至不超过5%温和上涨的标准来对住房市场进行调控，同时，也应以合理的房价为当地住房价格与居民年收入3到6倍收入比指标来指导我们稳定房价的工作，以维护社会的人心稳定和经济的良好运转。

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