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潘石屹:地产大亨改造北京城
2008-06-21 08:39 来源:第一财经周刊  作者:王娜

  以经典古建筑闻名世界的“老北京”,正在向世人展示它的国际化新形象:前门大街、三里屯、CBD……当你顺着记忆来到这些地方时,却发现它们已和当年不一样了。卖全聚德烤鸭的前门卖起了LV,泡吧的三里屯酒吧没了,取而代之的是万宝龙这样高档货的旗舰店,至于中央商务区的CBD就更不用说了,世界500强公司统统挤在这里,抢占着每一座高楼。商业的力量让人赞叹,但却让怀旧的人们有一丝感伤。而这些改变,都与一个叫潘石屹的地产商有关。

  当潘石屹从网上下载了一幅傍晚时分从卫星上看地球的世界地图,并发现地图上各个地区灯光亮度的强弱与人均GDP的多少正好吻合时,这位精明的地产商立即在晚上开车横穿了一次北京城。他看到西边一片漆黑,而东边的写字楼、酒店、酒吧都灯火通明,于是决定把房子盖在东边。

  这座常被人们冠以“老北京”称呼的城市,因为有着天安门、故宫、颐和园等经典的古老建筑而闻名世界,但潘石屹的SOHO中国却决定要建国际化的建筑,他要把更轻松更时尚的工作和生活方式带给北京。

  他的妻子、SOHO中国CEO张欣说,在全球化的大潮中强调地区特色是没有希望的。这位来自华尔街、有着15年海外生活经历的女人,不仅让说话仍冒着甘肃天水口音的潘石屹迅速向潮流靠拢,还和潘石屹一起在北京城建造了SOHO(居家办公)风格的房子。

  1990年代的北京,市内新兴建筑有着很多细致的市政规划条令,整个城市建筑以灰色调为主,人们对带有审美性质居住环境的渴望可想而知。彩色的SOHO现代城出现在这一片灰色中,这是SOHO中国在北京的第一个房地产项目,它建在了东边的CBD区域。

  张欣挑选了一些年轻的中国设计师,他们被要求大胆一些。于是,与北京传统居室反其道而行的设计出现了——大客厅小卧室、白色墙壁、落地窗从地上顶到天花板,外立面也由活泼的红、黄、绿、橙代替了传统的灰色,这给北京的建筑风格带来了一场变革。

  由于反传统设计,SOHO现代城在当时引起了很大争议,潘石屹的老朋友、华远集团董事长任志强曾撰文表示异议,但这个项目却在三个月内一销而空。与此同时,SOHO风格的房子被纷纷效仿,SOHO现代城的面积在150平方米—300平方米,可当它作为中产阶级的生活态度传播开来后,慢慢开始与单身、个性、自由等概念结合起来,于是,很多城市的SOHO公寓以小户型亮相。

  就在SOHO概念蔓延之时,这对总是走在潮流前沿的时髦夫妇开始打造与自然融合的建筑。他们邀请12位知名设计师,在北京北部山区水关长城附近设计建造12套风格前卫的庭院式别墅。山、水、竹子等自然元素塑造出了别墅的风格。

  2002年5月,这个名为长城脚下的公社的建筑,为张欣赢得了威尼斯双年展的“个人建筑艺术推动奖”。而长城脚下公社中竹屋的设计者,正是日后设计三里屯SOHO的日本设计师隈研吾,“潘石屹和张欣是很前卫的开发商,给建筑师带来很多挑战。”这位国际顶尖设计师说。

  另一位日本设计师山本理显,同样感受着这样的挑战,他的任务是要把建外SOHO打造成北京最时尚的生活橱窗。于是,这位设计师打破了北京胡同和四合院的封闭概念,把一条条街穿插到建筑中,建外SOHO成了一片开放的房子。这个没有围墙的小区,与老北京过去皇帝依照家谱建造超大封闭住宅的集权风格背道而驰。但潘石屹却大力推崇,他要让建筑与城市融为一体。

  90亿的销售额,宣告着建外SOHO的胜利。随后SOHO尚都、朝外SOHO、光华路SOHO、光华路SOHO2相继出现在被称为CBD的中央商务区。其中,SOHO尚都还获得了澳大利亚皇家建筑学院2007年度国际建筑最杰出作品奖。

  作为CBD地区开发面积最大的地产商(SOHO中国在CBD的总建筑面积为175.5万平方米),人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹,还是潘石屹成就了CBD,要知道在建SOHO现代城和建外SOHO时,潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作,可是没有人瞧得上东边这块地方。

  而如今,北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区,还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。

  但人们在CBD看到最多的东西,恐怕还是“SOHO”直到2006年12月,SOHO中国通过协议转让方式,获得位于三里屯南里地块。这是SOHO中国走出CBD的第一个大型综合体项目,定名为三里屯SOHO。

  潘石屹希望把香港、上海和世界各地的国际化生活方式,带到三里屯来。

  相比香港的铜锣湾、上海的新天地、东京的六本木,北京确实需要一个更综合型的时尚购物场所,以赶上大众购物热情和消费能力的增长。而因为有了SOHO中国、太古地产、世茂地产的共同打造,三里屯区域让人们充满期待。

  SOHO概念的大获成功,为公司上市带来了契机。在众多赴港上市的内地房地产企业中,SOHO中国是唯一一家靠概念而非土地储备成功上市的公司。

  2007年10月8日,SOHO中国在香港联交所主板成功上市,招股说明书显示,募集资金主要用于收购未来的前门大街项目、建设三里屯SOHO项目和光华路SOHO、开发长城脚下的公社项目等。

  前门大街在历史上被称为“天街”和“金街”,一直到民国时期,这里都是北京城的金融中心和近代新兴的综合商业中心。但此后数十年,当西单、王府井等商业区走向现代化时,连接着昔日皇城气脉的前门却落后了。凌乱老旧的大栅栏横在北京的黄金地段,与周边的繁华格格不入。“创新和变化成为前门地区迫切的商业需求。”仲量联行商铺部董事张志贤说。

  2003年,《前门地区修缮整治总体规划方案》通过北京市政府批准。一开始的设计是富丽堂皇的,这条全长845米、以清末民初建筑风貌为原形修复的商业街用了很多金色,以显示它是天子脚下的建筑。

  2007年7月,SOHO中国入股,潘石屹引来了西方商业街概念,并找来一批国外设计师重新做了一版现代风格“新天地式”的设计。在与有关部门商议后,最终前门大街采取了一个折中方案——北段古,南段新,中间过渡。

  所以,当你走进一家外观看似内联升的鞋铺子,发现里面摆放的却是Burberry本季最新款女鞋时,请不要惊讶。因为这片租金据说达每月1400元/平方米的古色古香商业街,不仅保留了全聚德、瑞增祥这样的老字号,还吸引了潮人们关注的LV、苹果等国际品牌进驻。

  “如果不是潘石屹,没有人会像现在这样关注前门改造,这个项目5年前就在改造,很多开发商都试过。”世邦魏理仕商业服务部董事杨广安称潘石屹是营销高手。

  虽然潘石屹表示,能够参与前门大街的复兴工程,比在CBD里多建两座楼要有意义得多。但他并没有停止继续在北京繁华地段买地收楼的步伐,揣着150亿元现金总得花出去。

  年初,潘石屹与任志强去长沙考察项目,站在湘江边,任指着前方对潘说,那就是橘子洲头,“那天雾太大了,我既没有看到万山红遍,也没有看到百舸争流。”潘石屹的逻辑是,长沙的销售冠军一年销售额不过4个亿,这和北京是没法比的。不仅是长沙,在深圳、大连、沈阳、等地密集考察了一圈后,“挑剔”的潘石屹居然没看上一块地。

  于是,潘石屹回到了自己的大本营,他在5月26日花55亿买下了位于北京东二环的凯恒中心项目,改换门庭为朝阳门SOHO。

  时至今日,潘石屹的地产版图很简单:北京城之外是郊区的“长城脚下的公社”和海南的博鳌凯宾斯基,其他则都位于北京城内的黄金地块:前门,然后就是东二环到东四环的9个项目。香港弹丸之地尚且诞生了和黄、新鸿基等几大地产商,北京对于潘石屹的雄心来说可能也足够了。

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