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房价究竟跟谁走 向上是天堂,向下是地狱?
2008-09-16 13:24 来源:南方网  
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  向上未必是天堂;向下未必就是地狱

  2008年十一前的楼市,对于发展商来说,面临着两条道路的选择:跟王石走,还是跟潘石屹走。

  王石言降,上海万科以“迎中秋”之名对旗下8大楼盘全线降价,促销两日回款2.68亿元;与此同时,杭州、宁波和南京等地,也相继传出万科楼盘降价的消息,其中杭州楼盘最大折扣7.3折。

  潘石屹唱涨,从9月1日开始,所有SOHO系列产品上调销售价格5%。尽管9月1日SOHO中国员工放假使得“明升暗降”的质疑甚为普遍,但6日潘石屹表示,SOHO系列各楼盘涨价后,销售情况依然良好。除此之外,潘石屹放言“我将竭尽全力抄底!”

  经过长年暴涨后的楼市,华美而危险。向上还是往下,每个发展商都在审慎地踱步。然而风险总是伴随着机遇,楼价,向上未必是天堂;向下,未必就是地狱。

  王潘各有主张两类产品分道扬镳

  两个极具影响力的企业,在房地产业寒意甚浓、前景迷离的风口浪尖提出两种论调,无疑掀起了更大的波澜,开发商对下一步策略讳莫如深,分析人士议论纷纷。然而,从两家企业调价后的销售情况看,他们的策略似乎各有道理。

  降价激活普通住宅刚性需求万科作为房地产业的龙头老大,其楼盘遍布全国各个区域,去年营业收入达到523.6亿元,市场占有率为2.07%,今年上半年更是提升到2.7%;而SOHO中国去年营业额仅为69.54亿元,但由于潘石屹个人的曝光率和SOHO在北京划定的多处地标,所以其公众影响力也不同一般。他们的一举一动,都为业界所关注。

  地产人士韩世同分析说,在开发的产品上,万科开发的是专业的住宅产品,主要客户群是工薪白领,一旦市场价格过高,偏离其主流客群,就将陷入经营困境。因此,万科采取的是低价快速销售的市场策略。而SOHO中国开发的则是小众市场的高端产品,也有一部分是商业地产,以“最好地段盖最好的房子”为战略,采取的是差异化的高价位市场策略。

  不同的产品,面对不同的消费者,在当前低迷市场所采取的策略亦有所不同。王石曾表示,虽然中国城市人多地少的情况使房价在长期内还是会有上升的趋势,但就目前情况看,消费者的家庭收入的增长率和房价增长率不成比例,因而要控制房价上涨的速度。

  韩世同说:“今年3月王石也表示该降的都降了,不会再降了,然而市场并不领情,万科的成交量马上不断下降,现在不得不重新祭出降价的法宝。”降价两日成交量大幅上涨,回款2.68亿的事实证明,住宅市场的潜在刚性需求仍然存在,降价则是将其激活的有效手段。

  高端地产涨价对需求影响不大而潘石屹一贯宣称的“永远不做大多数”的理念则是,“在2006年、2007年我们没有犯错误,没有和别的房地产开发商在各个城市争地。SOHO中国在这一轮的发展周期中,做到了未雨绸缪。”潘石屹在网聊中对SOHO中国此次涨价的解释说,“从2008年初到现在,原材料价格的涨幅很大,我们工地上使用钢材的型号价格上涨了70%,水泥价格上涨了30%。”同时,他还提到,SOHO中国所有销售项目在期房销售过程中,不断提价是很正常的事情,通过提价把公司投入的资金时间价值和工程进度在价格中反映出来。

  然而考虑到我国的土地政策因素,加上近几年楼市泡沫,房价与成本的关系不大。职业品牌策划人陈真诚对涨价的看法是:“非民生地产项目,如别墅、高级办公物业等高端地产,由于不少内资、外资企业的办公环境升级,及部分高端人士消费升级,而导致需求增大,资源却越来越稀缺。因此,一般来说,这部分物业的房价可能会不降反升。”

  SOHO系列产品写字楼的提价幅度超过住宅的提价幅度,也从另一个侧面印证了陈真诚的看法,而成本并非涨价的唯一理由。就涨价以来的情况看,市场反应稳定,潘石屹对外宣称涨价当天的成交金额为9112万元。

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关键词:潘石屹   王石   SOHO   万科   
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