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静默期的楼市需要的不是救赎
2008-09-24 10:51 来源:文新传媒  作者:马红漫

  楼市的传统销售旺季“金九银十”今年难以再现。据报道,本月上海楼市成交量仅为去年同期的两成。同时,央行最新发布的问卷调查结果显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,创1999年调查开始以来最低水平。

  与以往不同,在此次已近一年的楼市僵局中,房地产市场的刚性需求极其罕见地始终未有爆发。这一特殊现象,让供需双方均对后市的涨跌充满迷茫,毕竟楼市价格走向并不是单方意志所能左右的。而近期开发商在考虑试探性降价的同时,呼吁救市的声音也越来越多。

  一直以来,与楼市同样受到关注的还有股市。最近,由于依靠政府部门“印花税单边征收”等三大利好的同时祭出,股市终于一改连续阴跌的阴霾,连续两个交易日跳空高开,让广大股民看到了些许乐观的曙光。那么,楼市是否可能也得到类似的政策“救赎”呢?

  应当看到的是,楼市与股市还是存在本质差别的。前者主要是民众的安居之所,而后者则是我国百姓财产性收入提高的主要投资渠道。楼市的火暴行情已延续近10年,最终的结果是楼价与居民收入严重背离。其间价格的飙涨除了让少数投资者笑逐颜开外,更多的是压抑了多数居民的自住需求,甚至抑制了整体内需增长的动力。而且,造成经济增长对楼市投资的依赖强化,形成了一种恶性循环。所以,房价的理性回归当是普通消费者的众望所归,也是宏观经济健康发展的必须。

  如今的楼市低迷,其实是前期房产政策的渐次显效,楼价本就应该在这种观望情绪中有所转向。易居中国的统计资料显示,上海目前已有44.8%的楼盘售价出现下跌。在房地产行业回归理性的这一过程中,许多开发商已不再敢肆意囤积土地。据报道,在上海日前刚刚完成出让的今年第22号公告6幅土地中,有3幅地块最终因无人竞买而流标,另外3幅也仅仅以底价成交。低迷的市场需求开始对失去理性的房地产市场发挥积极作用。但是,就目前房价的绝对水平而言,无论是房价收入比之高,还是租金回报比之低,都表明房价仍处于明显的畸高状况。所以,针对房地产行业的调控政策仍应坚持不懈,必须等待房价出现实质性回落才能够有所调整。据此而言,现在就提及所谓“拯救楼市”之说为时尚早,过早改变房地产调控政策,甚至会让之前的政策效果落空。

  当然,海外市场的经验表明,在楼市由繁荣转向萧条的过程中,一些矛盾和问题也可能会集中爆发。诸如,银行“弹性”执行二手房政策、中小房地产企业濒临倒闭、前期购房者要求退房事件等。这些问题的滋生,源于监管执行能力弱化、社会服务中介不完善、开发商结构失衡、市场理念不完善等诸多原因,需要引起有关部门的高度关注。

  楼市调整期新问题的产生说明,在以调控政策引导楼市走入理性价格区域的同时,一系列配套措施也需要跟进。去年年底,上海市已经将住房公积金增值收益中的20亿元作为廉租房建设补充资金,收储廉租房源,以帮助困难群体改善住房条件。而外地人才聚集的张江地区,也极具创新地开发了白领可入住的廉租公寓。不可否认,这些颇为人性化的政策顾及到了需求层面的感受,理应得到肯定。但是,这些政策措施的受众面偏窄、力度偏弱等缺点,也需要后续措施的补充。特别是针对那些对房价波动敏感,可能出现断供和退房潮流的群体和区域,应该提早进行银行风险压力测试,要求开发商拿出事前的应对方案。另外,有关部门也应当对开发商的经营进行积极引导,例如鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道获取周转资金,以合规合法的渠道化解资金瓶颈,避免调控政策对全行业的运行造成过度的伤害。

  楼市调控不同于股市,当下仍然必须以遏制价格飙升、引导理性回归为主基调。在坚持既定基调不变的前提下,目前需要调控部门密切关注配套政策如何及时跟进,避免市场价格大幅波动带来诸多社会问题,但此类举措绝非所谓的“房地产救市”。

关键词:楼市            
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