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开发商退地为什么总能成功
2008-10-09 11:24 来源:上海商报  

  恒大地产集团近期与广州市国土房产局达成协议,退还位于一块号称“广州地王”的住宅地块。类似的事情在全国各大城市已经不是第一次了,几乎每次都能成功,其中的原因很值得探究一番。

  恒大地产退还的这块地,当初是经过上百轮竞价以41亿元取得的。然而由于去年以来楼市降温,到今日,这块“地王”竞标得来时的楼板价已经高于周边同等质量的带装修的现房房价。如此一来,开发商肯定亏本,因此只有放弃,这个账谁都会算。

  但是,恒大地产拍得“地王”是一次投资行为。任何投资都有风险,若是今年房地产行情仍如前几年光景,自然能大赚特赚,现在的行情只能说明恒大地产当初拍得“广州地王”是一次失败的投资。投资失败则应该付出代价,这里的道理同样谁都明白。本来,恒大地产但方面毁约,其定金1.3亿元是要被没收的,现在却原价收回。这样以来,恒大地产拍得“广州地王”这项投资,变得旱涝保收,这样的生意谁不会做?

  恒大地产还地得金这件事,表面看来吃亏得是先前卖地后来退钱的广州市国土房产局,可它为什么心甘情愿全额退钱给开发商呢?广州市国土房产局先是延长恒大缴纳土地出让金的时限,为的是不愿损失可观的土地出让金;后来又全额退回土地出让的定金,对大地产商关怀备至。从中可以看出地方政府与房地产商的关系多么密切,多么休戚与共。而本来依据国家的“两年限令”,广州国土地产局可以无偿收回那块“地王”。

  虽然如此,可地方政府或至少政府的相关部门也并没吃亏,因为退回的土地可另作它用。例如,恒大地产退回的这块“地王”,广州国土地产局就打算改作商用地,仍然可以得到可观的土地出让金。这里的前提是撑住地价不跌,而地价不跌的前提则是房价不跌。不过,这件事中终有输家,这个输家就是市场,就是普通的购房者。

  今年以来,国家的各项调控政策效应逐渐显现出来,各大房地产商都感到资金紧张。市场形势严峻,加上国家出台“两年限令”政策、即开发商在两年内不开发的闲置土地将收回的政策高悬,难免有开发商因资金链断而降价售房,从而使充满泡沫的房产市场逐渐回归理性,使房价逐步回落到普通购房者能够承受的价位。可是,这样的局面并没发生,该挤出的泡沫没有挤出,该回落的房价只有稍稍回落,甚至在有的城市基本没有回落。这一切,是因为有一只手在操控着市场,使那些宏观调控政策不能产生应有的效应。那只手就是地方政府。

  以“两年限令”政策为例,“两年限令”是中央的统一政策,而具体执行则在地方,确切点说,就是在各省、市乃至区、县政府手中。据业内人士透露,“两年限令”中,有个“不符合法定收回条件的”,这里面就可大做文章。譬如,地块内动迁还没完成等等;更多的是,地块批租是一块块,不是很大的,但市、区、县政府则是根据规划一大块上报的,这一大块中只要有一家开工,地方政府就可以对上级说,整块土地没有闲置。因此,在实践中,被依据“两年限令”无偿收回的住宅用地几乎没有。

  如果说,曾经房价高得让人受不了是市场的作用,那么市场总体上还是公平的,它有上升必有下跌,它有狂飙也有下滑;如果说,房地产不能完全由市场决定,因为其中含有“人人都有房住”的人的基本权利,那么政府之手应出现在楼市狂飙之日,而不是干预在房价回落之时。对于恒大地产退地全额收回定金之事,我们只想说,政府干预应恰到时候,不能该干预时不干预,不该干预时硬干预。有一点是肯定的,无论是广州市国土房产局还是恒大地产,都会说出很多具有说服力的客观原因和理由。在这些理由面前,未加详细了解具体情况的媒体硬要坚持原则会显得十分幼稚。不过,假如客观原因可以使开发商毫发无伤地向政府退回已经拍得成交的土地的话,那么一段时间以来各地出现的购房者针对开发商的“退房潮”就一定更加“客观”和有理。

关键词:恒大地产   开发商退地         
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