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当今土地巨变背后的六方博弈
2008-10-09 13:29 来源:南方都市报  
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  自古土地问题就是我国的根本问题。在当今中国重中之重的“三农问题”中,土地还是最核心、最根本的问题。

  新中国成立至今,农村土地制度已几经变革。这几轮土地改革似乎有一个共同的目的,就是为了农民,为了发展。

  申银万国报告认为,当下,农村土地制度(主要是耕地和宅基地制度)已经是制约中国城市化进程和经济发展的绊脚石,这点毋庸置疑。为了实现保障粮食安全和保护农民利益两大目标,新一轮农村土地改革是必然的。

  B土改剖析

  农用地

  家庭承包是按照国家有关规定进行的、人人有份的承包,主要是耕地、林地和草地,具有社会保障的性质,主要体现公平;其他形式的承包,即通过招标、拍卖和协商等形式进行的承包,主要是“四荒”等其他土地,主要体现效率。

  特征

  1承包期限。至少30年,强调“至少”二字,既符合林地、草原承包期较长的特点,也符合有的地方已经将耕地承包期确定为50年的实际情况。

  2承包地的调整。承包期内坚持“增人不增地,减人不减地”的原则。只能动用机动预留地等进行调整。

  3土地承包经营权流转。土地承包经营权物权化以后,承包方有权自愿、依法处置其土地承包经营权。

  4土地承包经营权抵押。《土地承包法》没有明确土地承包经营权可以抵押,根据最高法院的解释,实际操作中是不能抵押的。

  困境

  1由于不能抵押,土地向专业或种植大户集中,实现适度规划经营会非常困难。因为规模经营的生产过程中往往需要较大数量的资金,如果不允许承包经营权抵押贷款,则很可能无法实现真正的规模经营。

  2由于承包期限只有30年,对于大规模经营而言,显然太短;这也不能充分保证经营者,尤其是外来经营者的权益。

  改革方向

  1改变承包期限,由30年改成70年甚至更长,或者实行承包制。

  2关于抵押权的改变。

  可能后果

  耕地制度改革已经到了比较高的程度,但是对于提高农民收入,保证农民利益帮助不大。

  宅基地

  宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。

  特征

  1集体所有。

  2使用主体特定。仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只向本集体经济组织提出,特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。

  3一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

  4不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。也不可以抵押。

  5随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在,并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时,宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。

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关键词:土地   土地改革         
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