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救楼市就是救房价和开发商!?
2008-10-17 11:58 来源:东方早报  

  一夜之间,楼市重镇长三角的两大城市杭州和上海相继出台相关政策刺激成交陷入“冰点”的楼市。而放眼全国,已有10多个城市的地方政府出手“拯救”楼市,方式各异、力度不一。

  风雨飘摇的楼市,已经到了要出手相救的时候吗?地方政府“救市”能扭转楼市颓势吗?

  楼市萎靡

  地方政府“救市”忙

  10月13日晚间,杭州市政府网站公布了《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》,明确从供需两方面,回调各项从紧的房地产政策,以刺激持续低迷的房地产市场。这一被外界称为“杭州24条”的房产新政,在浙江省房博会召开的4天前出台,“救市”意图明显。

  这“24条”包括调整购房入户政策,放宽住房公积金贷款政策,购房税收补贴,调整房地产经营性用地出让价款支付期限,放宽建设项目开竣工期限,放宽新出让地块地价款支付期限和比例等,力度之大,全国罕见。

  仅仅隔了一天,上海公积金管理中心网站公布了一则通知,将住房公积金贷款额度上调,第一次购买自住住房、且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款额度将从10万元调整为20万元,这意味着每户家庭购房公积金贷款额度最高可达60万元。

  而在此前,南京市政府出台了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》,包括对购房者给予补贴,允许开发商缓交或分期缴纳各项建设规费,取消“一房一价”制度等,被市场称为“南京20条”,堪称全国各地方政府“拯救”楼市的第一个最系统、最全面的“组合拳”。

  事实上,早在今年上半年,各地政府针对楼市的激励性政策就已经陆续出台。如沈阳市于5月份将市内五区普通住宅标准上调至6700元/平方米,使得大部分商品住房的交易契税从4%降至1.5%,后又启动购房补贴政策并提高公积金贷款的年限和额度;西安市政府9月出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》,为购房者提供1.5%、1%、0.5%三个等级的财政补贴;厦门不仅放宽了普通住房标准,还调整了购房入户政策,对“购买70平方米以上的房子,可办理不超过2人的常住户口”。

  地方“救市”背后,是今年以来房地产市场的持续下滑。数据显示,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%,环比下降0.1%,房价涨幅环比首次出现负增长。而各地交易量更是进入“冰河时期”,很多城市已不到去年同期一半的水平。

  刺激成交待观察

  树立信心需时间

  中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为,地方政府的一系列“救市”政策,向市场传递了信心,表明了政府鼓励房地产市场自住类消费需求,但政策消化生效需要累积效应,短期内难以刺激市场成交有效反弹。

  上海凯奕投资咨询管理公司副总经理苏晓江测算,上海上调公积金贷款额度涉及的家庭本就不多,以一套总价100万元的商品房、首付三成、贷款期限20年来测算,公积金额度上调总共不过节省了2万多元利息支出,尚不足以刺激购房者立即入市,算不上“救市”,只是一个维稳的政策信号。

  杭州本土最大的房产中介裕兴房产相关人士则认为,“杭州24条”都是实质性利好,一方面减轻了开发商的压力,缓解了其资金链紧张的局面,另一方面通过降低税费鼓励购房 者入市,特别是放宽购房入户政策,将有效刺激浙江省内其他城市居民到杭州购房。而对一户家庭中年满18周岁的子女购买第二套住房比照首套住房贷款政策执行的规定,实际是对“第二套房贷政策”的变相放松。

  建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光说:“在房地产市场大的调整趋势以及国家对房地产行业调控基调尚未改变的情况下,地方‘救市’的效果有限,消费者会更积极地观望,但是否会加快入市则言之过早。”

  数据表明,当下楼市成交已降至“冰点”。据上海佑威房地产研究中心统计,9月份的前27天,上海一手房市场成交量仅为39.02万平方米,不足去年同期的三成,供需比达到2.5:1,创下近三年来最为严重的滞销局面。而杭州透明售房网数据显示,8月份市区二手房成交比去年同期下降近59%。

  “救楼市”而非“救房价”

  陈晟表示,今年国内外经济形势错综复杂,美国次贷危机已演化成世界性金融危机,经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下,楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题,而应立足整个宏观经济来看待。

  据测算,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业,钢材需求减少2万吨,门窗减少8万套,减少2万套左右的卫生洁具。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1/4左右,且上下游共涉及50多个行业,在出口萎缩、消费不足的背景下,如果房地产业出现剧烈下挫,我国经济迅速下滑的风险将加大。

  上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭说:“市场对政策的反应是有一定滞后性的。政策设计很难做到完美,市场不可能按照我们理想的意愿精确运行。华尔街金融风暴可能还有未揭开的盖子,它对我国经济的影响和冲击至今还是未知数。因此,楼市调控预留空间、早做准备也是审时度势的灵活之举。”

  但众多专家也表示,“拯救”楼市并非拯救房价。陈晟说:“救楼市应该是救交易量,不是救房价,更不是救开发商。当前楼市调整,有外部调控和外部环境变化的原因,但根本上还是其内在规律的表现,是前两年房价过快过猛上涨的必然结果。”

  专家认为,2005年以来不断加大力度的楼市调控,基本已将投机性需求挤压出市场,当前各地根据“因地制宜、分类指导”原则作出微调,对刚性需求和改善性住房需求松绑,是可以理解的,也有利于楼市消费结构的优化。但要解开当前房地产市场的观望“死结”,也需要开发商适度降价,让房价回归合理。

关键词:救市   救楼市         
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