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房产新政:明稳楼市 暗降价格
2008-10-27 10:47 来源:新浪博客  

  随着地方政府和20条救房措施,中央的房产新政相继出台,看似一下子万千利好集于房市,救房市就等于救经济的理论蜂涌而出。细细琢磨却会发现并非如此:

  1,政策在导向于增强普通有刚性需求的消费者的购买力,减税减息无不利好,政府让利于民。但是房价从07年到08年间普涨了40%以上,而且08年前三季的统计环比略降,同比仍升,也就是说现在比去年更贵了。房价只是稳住了。没有跌,拿石家庄社保中心统计的07年在岗职工平均工资19911元每年,07年平均房价4500元,三口之家买一套90平的普通住房并简单装修入住,并按收入的60%付房款来计算需要19年的时间,虽然有工资增长的预期,但工资的增上和银行的利息是可以相抵的。要5而不是90了。

  2,90/70政策没变,现在只是把规定放宽了一些,可以按人均面积来衡量了。比如人均住房30平城市的三口之家90平刚好是普通住房,但如果是个五口之家标准可以提高到150平了。刚性需求面没有变化。普通住房销售将好于大面积住房。

  3,现在开发商户型比例是120平以上的大户型占了大半,这种户型搭配以前适合了20%投机客的心理需求。但在二套房政策没有丝豪放松的预期下,投机资金更难再度发力。而且投机资金跟股市是吻合的。股市现在套着20万亿的投机资金。因为全球的股市在过去的半年中跌去了市值的60%,这就让投机者失去了融资的工具。

  4,全球的金融海啸让银行对贷款的信用评定更加的小心了。特别是对两房破产的教训记忆深刻。所以目前中国首付比银行可以自己根据信用等级来调整,但变通老百姓那里会有什么高的信用级别,所以只能是审批更严了。对开发商更加。现在资金困难已经是一个不争的事实了。看谁能撑到最后。这也是房地产格局重新布局的大好时机。资产实力优的地产商将合并实力小的开发商。重新分割利益。

  5,次级贷款在中国不会发生。中国的首付比例是很高的。而且中国人对信用消费的概念还只是一个时髦的想法。不是主流。在07年一年暴涨40%的前提下。07年以前的房产贷款客户都是银行的优质客户。08年的由于首付比都在30%以上,所以现在房价跌去30%仍然是安全的。

  6,较高的商品房空置面积说明开发商只是在死扛,现在最重要的是资金的回流。来布局下一波的市场竞争。谁先行动,谁就是胜利者。在任何投机过重的市场价格下负波动是非常平常的。在涨的时候投机客们希望能涨的更高,而在跌的时候则会希望房价跌的更低。高抛低吸吗。

  7,刚性需求实实在在存在。但现在的政策,房市还不能让它启动为真正的内需。因为现在的房价超出了多数人的承受能力。要么降价。要么鼓励投机。否则房市的低迷还会延续。

  8,在市场信心缺乏的市场要想做到资本金的回流,只能是促销,和加大宣传,而价格面一定要稳定,因为只有价格稳定人民的心理防线才会松动。只有推出各种优惠人民出手下单才会更快。

  经过上面的分析,以为目前房市已经开始转型了,要想稳住房市,进而稳住经济,唯有暗降,来推动内需。只有让老百姓真真正正买得起房子了。但又让市场信心平稳了才会是个暖冬。有谁挺过去了,谁就会是房市的王者。

关键词:房产新政            
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