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北京房价回归2006才正常 从十大措施看房产前景
2008-11-17 11:38   
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  北京房价的支撑点应该是2006年元月房价

  作者:牛刀

  北京楼市应该尽快寻找下行的支撑点,以避免崩盘现象的发生。北京的地产专家们纷纷以时间节点来分析房价的底部,有的说是今年年底,有的说是明年,有的说是2010年,臆想猜测甚多。目前在政府救市的大背景下,只有找准日均成交量、可售房源总量和房价的关系,才能准确判断北京楼市大的走势。

  因为奥运的缘故,北京五年用了5000亿来改善城市交通、环境、市政配套和兴建奥运场馆。这五年,也赶上了北京房价的暴涨。随着奥运的结束,北京未来的兴奋点还没有制造出来,由于城市功能的不完整,道路交通的不科学,产业布局的不合理,都直接影响着北京的经济发展和居民收入的提高。未来北京还有一个产业转型和形象提升的过程。

  与其他产业不同的是,北京房地产投资连续五年保持在30%以上的增长,房价也基本只用了五年翻了一番,涨幅与增速可谓内超深圳外超东京。同样,北京楼市面临的局势也异常严峻。日均200套左右的成交量,却要去消化34万套的存量新房,没有五年八年是消化不完的,我相信没有几个开发商会愚蠢到把房子卖个五年八年,就算是有这个想法,资金链也撑不住。

  北京今年的经济适用房马上又要开始摇号了,从广州深圳的经验来看,社会保障型住宅一推出来,周边的房价就要在摇号声中跌得七零八落。今天,广州推出4000元一个平方米的限价房,周边商品房价应声而落,每平方米直降1000多元。深圳的金地梅陇镇四期,因规划中有限价房,不得已只得以6000多元的起价售卖(二期曾卖15000元)。因此,北京今年推出的有9000多套社会保障房,对市场房价的调节作用同样不可小看。

  为什么北京房价的支撑点应该是2006年的元月呢?这里面有几个主要因素:2006年元月,北京普通住宅销售均价为7460元每平方米。当时,北京房价稳步上升,但是节奏很好,在奥运经济的强大预期下,市场信心很强,成交量保持在800套左右,新房存量为六万套左右,期房四万多套。整个综合数据是非常健康的。

  但是,进入6月份后,北京房价开始非理性上升。到12月份,北京新房价格同比上涨10.4%,涨幅位居全国70个大中城市第二,而当年10月则以10.7%的涨幅位居第一,也是北京市连续7个月保持两位数的惊人涨幅。2006年12月北京普通住宅销售均价已升至10323元/平方米。

  这里面有对奥运概念的透支,也有对宏观经济发展的错误预期,导致国内外投机资金大量入市。也就是说,北京房价第一个波峰应该是2006年6月至12月。这个阶段,北京普通市民有一部分开始恐慌性入市。整个2007年,也是房价遭到爆炒的一年,北京房价最高达到13746元。因此,今年五月以来,尽管在温州、山西炒家大量抛盘的情况下,北京房价还在高位横盘半年之久。

  我在今年7月14日,曾好意提醒市场,奥运过后北京楼市将迎来一轮抛盘,原因是山西炒家将开始抛盘变现,相对2007年房价而言,他们的降幅最少为40%。很多网友不信,那么,时至今日,我们来看看北京的房价,2008年7月为13600元,8月为12450,9月为8548元,奥运后的第一个月,就无情的跌去了40%。从9月均价来看,离2006年1月的7460元已经不远了。

  2006年元月的北京房价除数据较为健康外,还有就是市场投机成分较少,因此,这个价格接近北京市民的购买力,有市场需求支撑。

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关键词:房地产            
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