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中央调控楼市重拳频出 楼市形势急转直下
2010-04-25 09:24 来源:法制晚报 千龙网  
在空前力度的新政打压之下,之前疯狂飙升的房价已经停涨,而购房者方面,观望情绪开始蔓延,甚至出现了不少退房现象。

  近期,中央调控楼市的重拳频出,继二套房首付提高至50%后,部分地区可能停发三套房贷。受新政影响,新房和二手房价格开始下跌,之前疯狂飙升的房价已经停涨,买家方面开始由观望到违约退房,史上最牛楼市调控逆转,首现买家违约退房潮

  因新政凑不足首付的购房者违约占整个二套房比例的5%到8%。此外,一些购房者因害怕房价大跌而故意违约。购房人违约退房的比例达到了总纠纷比例的七成,而之前占比不足两成。

  有人甚至发帖号召大家不交首付一起退房,并称“房价跌到万元以下不是不可能”。不少之前热销的在售项目业主论坛里,都有人在商量是否该考虑退房。

  不能凑齐首付款能否毁? 法界人士表示,银行受国家政策影响调整房屋贷款比例,影响到购房人的首付款比例,购房人能否毁约退房,要看合同是如何约定的。

  可以毁约的情况

  可以毁约的情况主要表现在买卖合同中有这样的约定:“若因为银行的原因而非贷款人的原因,导致贷款无法办理,则双方可以终止或者解除合同。”

  此时购房人因首付款增加而要求解除合同,是合理的,不算违约。

  因为银行调整贷款比例是银行的单方行为,并非贷款人的原因,所以原来购买人计划贷款的款项批不下来,购买人就可以依据合同约定解除合同,不承担违约责任。

  不能毁约的情况

  不可以毁约的情况主要表现在合同中有这样的约定:

  购买人若不能办下贷款,则更换银行办理,如果仍然不能办下贷款,则购买人需要及时补足购房款项,否则视为违约。

  也就是说,讲明贷款批不下来可更换银行,如果还批不下来就得自己补钱,这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。

  如果合同中有这样的约定,购房人想毁约就要承担法律责任。

  购买新楼盘一般都要先签订认购书,同时交一部分定金,认购书上会有“双方在一定期限内签订正式购房合同”的约定。 双方签订正式合同时,若对合同中的条款不能达成一致意见,则可以解除认购书,定金要退还。 但是,若购房人到了约定时间不去签订购房合同,则视为违约行为。 因此,购房人要认真对待认购书。如果在新政出台后,预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同,则要承担违约责任,定金不能要回。 在二手房买卖中也一样,买方签约并交了定金后,若预期房价下跌而毁约,定金也要被没收。

  如果不遵从合同约定而擅自毁约,买方除了损失定金外,还得赔偿卖方房屋贬值损失。比如,由于新政出台后房价迅速下跌,买方毁约,导致卖方因房价贬值损失50万,则卖方除没收定金外,认为仍不足以弥补损失,就可以向买方追讨房屋贬值损失。新政策调整不属于不可抗力,因为该政策只是引起付款方式的变化,不会导致买卖无法完成。再者,购买二手房的人对房价的涨跌和政策调整都应有心理预期。

关键词:楼市调控   违约退房潮         
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