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小长假凸显新政“累积效应” 五一楼市遇冷
2010-05-04 11:31   
“五一”小长假历来是楼市热销时节,但今年“五一”,与节节高升的气温形成反差的是,各地楼市却呈现出不同程度的冷意。

  楼市调控组合拳给原本是成交旺季的五一小长假带来了寒流。成交量下降,观望、试探气氛趋浓,业内人士将此现象归因于4月以来国家出台的一系列调控政策。北京、深圳等地楼市持续低迷,无论是购房者还是开发商均陷入观望状态,商品房成交量降至冰点,而成交价格则出现了松动迹象。

  业内人士称,地方版楼市调控的严厉程度更胜于中央,未来各地楼市有望继续走低,或现“量价齐跌”,楼市调整的趋势已经确立。专家表示,此番政策调控如果没有明显效果的话,中央或各地方政府还有可能出台更加严厉的调控措施,比如呼声一直高涨的楼市税收政策。

  北京  调控细则出台 签约量降82%

  4月30日,北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,开发商和购房者一直在等待的北京版调控政策正式落地。

  业内人士普遍认为,北京版调控细则在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等四个方面均非常严厉。通知规定,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。根据以往的成交情况分析,仅此一条,就可能切断30%以上换房者的需求。

  此外,通知首次明确:个人售房在计征税款时,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。这种个人售房计税核定方法调整,将有效降低全款炒房者避税的可能性。

  北京市房地产交易管理网最新数据显示,“五一”期间,北京二手房交易跌入冰点,5月1日、2日的日均签约量仅为211套,与4月日均签约量1164套相比,降幅达82%。

  4月19日以来,北京共有八个项目推出新的预售房,共2377套新房上市预售。截至27日,2377套新房仅成交1套。

  北京中原三级市场研究部统计数据显示,在4月14日以后的半个月里,北京二手房市场新增客户需求下跌了八成。而东三环某楼盘还出现了历史最大单的单个项目23套抛单,炒房客离场现象显现。

  广州  均价跌两成 卖方忙促销

  “五一”期间是广州楼市传统旺季,但记者结合广州房地产交易官方网站“阳光家缘”网和商业网站网易房产数据中心监控数据显示,5月1日和5月2日两天时间内,广州全市住宅销售178套,成交面积21021平方米,比平时正常成交低了一半;成交均价9287元/平方米,与3、4月份成交均价相比,降幅在两成左右。

  “五一”期间,广州天河、海珠、荔湾、白云中心城区市场表现尤为低迷,其中天河区两天时间销售46套,成交均价在14000元/平方米,与3、4月份成交均价相比,均价下跌4000元/平方米,而其它几个老城区成交套数均在个位数。成交下滑,看楼的人气也不旺。在广州看楼车聚集地天河宏发大厦等停车场候车看楼的市民并不多,完全失去了以往假日人头涌动的场景。

  面对楼市“灰色小黄金周”,开发商想尽办法,启动各种久违的“打折”、“降价”优惠,试图扭转楼市的颓势。荔湾区的宏新华庭,“五一”期间推出最低8.2折的优惠价,比原来的均价降了3000元/平方米。但开发商五花八门的促销对楼市到底有多大的影响,目前还是个未知数。

  上海  买者不出手 卖者不降价

  为期4天的上海“五一假日楼市”展览会3日平静结束。据介绍,展会期间成交量不大,整体呈现观望状态。

  主办方介绍,此次参展开发商达220家左右,数量高于去年,而且他们有意加大了小户型住宅的招商力度。但是,从4天的运作情况看,开发商并未因新政而纷纷打折促销,消费者也多以观望为主,少有出手。

  楼市新政之后,上海楼市总体都处于观望状态。中国房产信息集团统计数据显示,至4月28日,上海商品住宅成交量仅98.84万平方米,其中下半月以来只成交了37.99万平方米。

  与此同时,上海的新增房源明显上升。4月1日至30日,上海共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅,比3月份的79.53万平方米高出六成之多。其中,政策出台之后的下半月,上海有85.09万平方米的新房源推出,是上半月41.96万平方米供应面积的两倍多。

  分析原因为地方版楼市新政扎堆出台

  开发商和购房者的双重观望,与中央和地方推出的新一轮楼市调控政策有着莫大的关系。

  继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发之后,包括北京在内各地方已陆续出台政策落实国务院相关通知精神。此外,深圳、上海等地也正在积极酝酿地方执行细则,业内人士预测,五一过后会有更多城市推出地方版楼市调控新政楼市调整的压力在进一步积聚。

  4月30日,风传已久的北京楼市新政终于落地。这份被称为“京十一条”的通知明确要求,商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。自政策发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

  北京并非孤例。4月30日同一天,浙江省政府常务会议提出,对 于 商 品 住 房 价 格 过 高 、 上 涨 过快、供应紧张的城市,商业银行可以根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

  4月26日,广州市政府常务会议也提出,要按照国发10号文精神,进一步加强和改进住房保障,重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破,促进住房一、二、三级市场的均衡发展。要严格规范市场秩序,加大执法力度,严肃查处囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为。

  美联物业全国研究中心认为,正是由于广州政府做实保障性住房的供应,对房价起到平抑作用,也因此使广州市的房价远低于北京、上海、深圳等一线城市。

  而早在4月23日,青岛市就率先出台调控细则。青岛市提出,严格执行国务院要求的信贷政策。在税收方面,青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

  专家普遍认为,各地出台的地方版调控细则是对“国十条”的具体细化和落实,对遏制房价过快上涨、打击投机、保护合理购房需求将产生积极影响。

  不过,也有分析称,就全国而言,各城市之间的差异性非常大,一些城市可能没有必要出台新的更严厉的调控政策。

  由于去年以来楼市销售空前火爆,开发商普遍回笼了大批资金,在调控面前他们多数选择了观望和等待。来自21世纪不动产的数据显示,原本预计4月份北京有40个项目开盘,但截至4月27日拿了预售证的项目不足20个。

  业内人士表示,这种观望期不会持续太久,虽然开发商囤积的资金足可以让他们应付半年以上的楼市僵持局面,但日益扩散的观望氛围和信贷不断紧缩的消息,却在一天天改变着开发商的心态。

  专家预测说,在调控政策的累加效应作用下 , 开发商很难再安静地坐下去了。这种咬牙不降价的日子很快就会过去。相当一部分开发商,最多能挺住6个月,就不得不降价。

关键词:楼市   房价   新政      
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