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房地产蓝皮书发布 今年房地产市场在调整中发展
2010-05-05 12:57 来源:新民晚报 网易财经 人民网 新浪财经  
《中国房地产蓝皮书(2010)》今天上午在中国社科院发布,专家预测,由于去年房价已上升至高位,部分城市特别是一、二线城市房价已触及甚至超过普通购房者的承受上限,2010年房价上涨的空间将受到限制。

  2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今天上午在京举行,专家预测,由于去年房价已上升至高位,部分城市特别是一、二线城市房价已触及甚至超过普通购房者的承受上限,2010年房价上涨的空间将受到限制。不过今年房地产市场总体上供求偏紧,全国商品房价格下调可能性不大。专家预测,由于去年房价已上升至高位,部分城市特别是一、二线城市房价已触及甚至超过普通购房者的承受上限,2010年房价上涨的空间将受到限制。不过今年房地产市场总体上供求偏紧,全国商品房价格下调可能性不大。

  住建部政策研究中心王珏林副主任在发布会上进行了演讲,并预测未来楼市调控不会放松,而2010年的房地产市场会在调整中发展。

  2009年房地产市场量价齐升。蓝皮书显示,去年年商品房价格增长23.6%,商品住宅的价格增长25.1%,房价的增速远超居民人均可支配收入9.8%的增速。同时,去年商品房的销售面积同比增长42.1%,商品住宅的销售面积同比增长43.9%至8.5亿平方米,销售面积及其增速均创历史新高。

  去年一季度销售量与价格处于全年最低谷,在下半年快速反转。对此,中国社科院土地与房地产研究室主任李景国分析认为,实现反转有四方面原因:一是优惠政策刺激;二是宏观经济形势好转,消费者预期改变;三是供求偏紧;四是地价上涨。

  蓝皮书指出,中国应当开征住房保有税,以促进房地产市场更为健康地发展;并预料今年国内房地产价格不太可能下跌,但是涨幅将低於上年的23.6%。

  社科院表示,政府采取的一些旨在控制房地产市场的政策最终却事与愿违;例如,旨在防止投机的交易税,经常都以卖家提高房价的形式直接转嫁给了买家,继而成为了高房价的另一只推手。

  社科院还表示,中国国有企业积极参与土地购买的行为增强了市场对房价上涨的预期,无益於房地产行业的健康稳定发展。

  去年中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程,实现了V形反转,为业内人士始料未及。据统计,去年全国商品房销售9.37亿平方米,其中住宅销售面积8.5亿平方米,同比增长高达43.9%,销售面积及增速均创历史新高。根据销售额与销售面积计算,去年商品房和住宅全国平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米,同比分别增长23.6%、25.1%,是1997年以来增长幅度最大、上涨速度最快的一年。下半年,部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增速。

  蓝皮书指出,2010年房地产市场调控政策的主基调是增供给、调结构、抑投机、促稳定,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,运用税收、金融及土地等政策进行调控,遏制房价过快上涨的势头,稳定房地产市场。随着政府调控政策的出台,宽松的信贷环境将适度收紧,投资、投机性需求将在一定程度上被抑制,今年房价上涨的空间也将受到限制,但供求偏紧的压力依然存在,在经济形势和政策预期下,今年的房价将在盘整中增速趋缓,都市密集区与区域性中心城市房价增长较快。此外,廉租住房、经济适用住房等保障性住房支持力度将加大。

  专家们认为,房地产业是国民经济的支柱产业,居住城市化是城市化的核心内容,房地产市场的稳定健康发展对宏观经济的可持续和健康的城市化进程具有重要意义,因此,房地产政策应该为宏观经济可持续发展和高绩效城市化发展服务。2010年房地产政策应坚持“维稳”调控政策取向,同时应加大和完善市场制度建设。

  蓝皮书房地产政策五建议

  针对当前房地产市场现状,2010《房地产蓝皮书》中还提出五项建议。

  首先,打击囤地囤房,遏制市场投机,稳定房地产市场,引导社会资金投入生产性领域。这需要规范房地产开发进程。

  李景国进一步表示,可在土地出让初期时就对严格的规定开发进程,同时在交易时交出相当数量的开发进程保证金,如违反规定,部分没收甚至全部没收,严重者可收回土地使用权。

  其次,合理控制房地产的信贷结构。在开发领域,对明显囤地囤房的房企应坚决限增信贷供给;在销售领域,应严格限制二套以上的投资,投机性购房信贷。

  第三,改革房地产税费管理机制,管理重点由交易环节转向持有环节。流转环节税费有利于抑制房地产投资投机需求,但不利于二手房的市场发育。而持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制。

  第四,加大并规范管理政策性住房的供给。“这方面完全靠市场供给中低价位的普通商品房是有难度的,公共部门可以对市场无法有效供给的租赁住房直接接触。”李景国表示。

  第五,加强国家房地产统计与预警制度的建设。市场信息的准确有利于对房地产市场准确的把脉和制定政策,加强房地产预警制度建设有利于抑制市场的大起大落。

  王珏林发言实录节选

  对2010年市场的判断,一是市场不稳定,调控不会放松。我们不要期望值为阶段性的调控,以前我们已经吃过很多亏了,继续再调,碰到点问题就调,我觉得这次国务院下了很大的决心。目的是什么呢?我们也不要这样理解,我们一调控就针对某一个开发企业或者是针对了谁,不是那么回事儿。调控为了持续发展,调控是为了建立一个市场稳定的长效机制以及完善市场。所以这次决心大,而且要有长期的准备,为什么呢?如果这次调控效果出不来,我觉得政府肯定不会放松。

  二是2010年的房地产市场会在调整中发展。调整是必然的,为什么还谈发展?因为它有发展的基础。第一,全国那么多的城市,不是北京、上海那么几个城市,尤其是中小城市,市场比较稳定。我今天早晨听了长沙的情况,市场还是比较稳定、比较好。如果是县城,甚至是西部重要城市,整个市场不是就几个城市,这是要从范围看,因为它的投机性比例比较少,这样保持市场稳定是正常的。大部分的城市还会继续发展。第二,我们现在的供房比例和政策,70%以上的土地用于建设保障型住房,棚户区改造和中小户型的商品房,这是我们维护市场的基础性的元素。第三,政策要有倾斜性,首套住房没有发生变化。虽然暂时的停滞,不等于全年的市场不发展。当然对发展要有所理解,与2009年的标准无法比,如果和它比,就谈不上发展,因为它太火爆了。也不可能出现2008年的低迷,主要是反映市场的发展,反映在销售量上。

  三是投资的滚动效应,消费的长期效应不会改变。投资性很强,大家知道“4万亿”,去年投一半,今年投一半,而且去年投的滞后效应还在发挥效应,基础设施还在建。我们的铁路、飞机场等等还在建,而且长期的消费效应不会改变,因为刚才讲了我们有26亿万的人民币在银行存着,我们还没有把这些钱引导在其他方向,又没有其他方向,所以它早晚会重来的。所以房地产市场的发展,大家要相信没有什么问题,只是要持续、稳定和健康。

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