设为首页 加入收藏
首页 商业 财经 管理 职场 百态 军事 汽车 体育 热点 专题  
邮件订阅:
您的位置: 世界经理人 > 房产 > 房产头条
北京七成买家违约退房 违约将难退定金
2010-05-10 10:11 来源:中国广播网 北京晨报  
北京市出台调控房地产市场的具体措施之后,不论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。

  4月15日系列调控政策出台以后,在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%,而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户,更是占到了买房违约总比例的80%。北京市出台调控房地产市场的具体措施之后,不论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。

  针对楼市新政策的出台导致的违约退房潮,北大房地产研究中心主任陈国强:“可以说是意料之中的,房产的这些政策调整后,对于无论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款,它都会涉及到一系列的变化。当然也加上对未来市场预期的变化调整,我想也出现更多更明显的观望心态,所以才会看到,比如说退房,或者说哪怕是违约不愿意接受买原来说好的房产了。 ”

  新政实施之后,贷款问题成为买卖双方关注的焦点,也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷,北京市规定:如果是公积金贷款,首付比例提高到50%,如果是购买第三套住房,将不予贷款。首付比例提高了,让一些购房者难以承受,所以出现了违约的念头。北京宏图嘉业房地产店经理曾堃:“京12条出台前,很多人是用二手房的政策来贷首付能够贷到七成左右,现在只能贷五成了,他们现在付不起首付,所以说才会有退房的现象。”

  根据新政策,不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民,银行将暂停发放房贷,这项规定也使一部分外地居民的贷款申请求被“驳回”。 “必须提供一年以内在北京的完税证明和社保证明,不能提供证明的话很多银行是允许拒贷的。”

  违约将难退定金

  现在,购房者最想了解的是:新政实施后,是否能以“政策调整是不可抗力”的理由要求房主或开发商退房?由于我国相关法律法规中对此没有明确规定,也使得各地判决结果各不相同。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚说,一般来说,现在这种所谓的房产新政是不大可能构成合同法意义上的不可抗力,标准合同里也没有这个内容,不履行合同,定金就不能返还。

  此外,还有一些购房人认为楼市价格有走低的可能,所以在签约以后也产生了退房的想法。

  对于愈演愈烈的二手房市场中买家违约的这类案件,也应按照合同中的规定来处理。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚表示:“交易的风险,商业的风险都很正常,北京市3月份之前、4月份之前是卖主违约,现在无非是买主违约。这以后还可能会来回转,这是市场经济中很正常的一个事情。”

  “国十条”和“京十二条”出台之后,一片叫好声中,一个网帖突然曝出“一个炒房人的终极预测”,声称“此次调控将会彻底失败”。

  实际上,“五一”之后,房地产新政带来的短暂混沌逐渐拨云见月,坚定的“大炒客”们也开始了新的谋划,自2004年起,每一次新政之后房价都是一轮更猛烈的反弹,已经让他们坚信:这一轮的调控不过是又一场欲扬先抑的大戏,对他们来说则是新一轮饕餮盛宴的前奏。

  邱宝昌:不存在违约首付款和定金应该退还

  银行不放贷,退房又要交违约金,这样的局面,的确是很多买房者没有料到的,这样的问题,究竟应该怎样办呢?我们的记者今天专门采访了中国消费者协会律师团团长邱宝昌,邱宝昌介绍说,根据法律规定,这种情况不存在违约问题,开发商应该退还购房者的首付款和定金。来听听法律专家的意见。

  中国消费者协会律师团团长邱宝昌说,作为一个购房人,买受人不能和银行签定商品房贷款合同进而导致了买卖不能继续履行,那么最高院司法解释有明确的规定,当事人可以请求解除合同,作为出卖人应该将收受的购房款的本金及其利息或者本金归还买房者。

  在最高人民法院的相关司法解释中,有这样一条规定:买受人和出卖人在商品房交易过程中,如果不能归责于当事人双方的事由而导致担保贷款不能进行时,双方均不承担责任。邱宝昌告诉记者,根据进一步的司法解释,这次的房贷宏观调控对于当事人双方来说,都属于不归责事由,所以不存在违约问题。

  中国消费者协会律师团团长邱宝昌说,开发商已经在过快增长的房价中挣了很多,而一旦遇到调控的时候又去收取所谓的定金,违约金,极为不合理,本来在房价调控中是受益者,而在调控中又更加受益,更加牟利,去损害消费者利益,这种做法既违法了法律规定更不合理。

  开发商资金吃紧 炒家正好低价吃进

  “我们都有自己的公司,银行有授信额度,可以以实业名义贷款,也可以用现有的房产作抵押,根本不需要按揭贷款。”在某科技园发家的陈老板表示,资金不是问题。“大炒客”基本都是通过大量“自有资金”直接寻找开发商合作注资,在开盘前就协议买下几十套房,开盘之后互相哄抬,造成房源紧张、购买者追涨的局面。

  “新政之下,中小房产商肯定会陷入资金困难,而这正是大好机会啊!”陈老板介绍。

  “一旦政策放开,被压抑的需求肯定会急剧放大。”据介绍,按以往经验,他们只需撑过一年半载的调控期,政策一放开,他们在房源、开盘价及二手房挂牌价上“略施小计”,购房者肯定是“刚听到还没见到便宜的房子”,就陷入追涨的恐慌心理,报复性反弹也就顺理成章了。

  目前,他们面临的问题是如何抄底,以及去哪儿抄底,而这牵扯到新政在各地方政府的执行情况,以及延续时间。

  再次抄底一线城市 等待“报复性上涨”

  “据一些内部消息,这次的调控只在部分一线城市实施,在原本房价不高的二线城市根本不会实施。”一位号称有60余套房的炒房者认为,对“国十条”的执行以及相关细则的制定,一线城市可能会严格,二、三线城市肯定会睁一只眼闭一只眼。

  目前业界持此种观点的不在少数。“卡住土地就等于卡死投资,谁愿意被卡住呢?”一位分析人士表示,一线城市发展模式造成一个观念,哪个地方土地卖得多卖得贵,城市化进程就快,可以吸纳更多资本,二三线城市的城市化进程本来就慢,当然都不愿意停止。

  “虽然现在二三线城市价格上涨有限,但租售比高,稳赚不赔。”一些炒房者甚至揣测,此次政府调控的目的就是限制一线城市房价过快上涨,带动二三线城市的土地价格及城市发展。“你说北京房价多少钱算贵?其实一线城市的价格并不是多大的泡沫。”上述人士称。

  不管结果如何,一线城市的报复性上涨已是“众望所归”,而二三线城市也成了砧板上的鱼肉,万事俱备,只欠东风了。

  故意放大调控效果 期待调控尽快结束

  针对“炒客们”挟产业资本暗度陈仓的说法,我爱我家副总裁胡景辉表示,“以前确实有”,但他强调:“采用与政府对抗性的做法,只会引来更激烈的调控措施,对整个行业的伤害也会更大。”

  正是这点大概已成了行业的共识,因此地产商的“谄媚”做法已然出现,深圳已经出现85折的楼盘,不过正如随后一篇调查所言:“对比该楼盘四月初的报价,打完折居然还比那个价格更贵了!”

  不过这并不妨碍相关统计数据对房价调控政策的反馈:“房价已经开始下降。”

  中原房地产市场研究总监张大伟则表示,目前市场上有40%的购房者为投资、投机客,其中更是有90%投资客选择贷款,停发三套房贷将对投资、投机客起到明显的抑制作用。

  “从行业角度来说呢,自然希望房价能尽快调整到位,好让调控政策早日退出以降低对行业的伤害。”胡景辉表示。

  实际上,整个地产业界以及炒房者,无论是抨击还是支持调控政策的,话语背后的潜台词都是“政策应该早日结束”,而其中的玄机,显然不是期待有个房子住的老百姓所能参透的。

关键词:北京退房热   新政   违约   退房潮   
  评论 文章“北京七成买家违约退房 违约将难退定金”
1、凡本网注明“世界经理人”或者“世界经理人文摘”的作品,未经本网授权不得转载,经本网授权的媒体、网站,在使用时须注明稿件来源:“世界经理人”或者“世界经理人文摘”,违反者本网将依法追究责任。
2、凡注明“来源:xxx(非本站)”作品,不代表本网观点,文章版权属于原始出处单位及原作者所有,本网不承担此稿侵权责任。
3、欢迎各类型媒体积极与本站联络,互相签订转载协议。
4、如著作人对本网刊载内容、版权有异议,请于知道该作品发表之日起30日内联系本网,否则视为自动放弃相关权利。
5、联系我们:contact@icxo.com;投稿邮箱:article@icxo.com,欢迎赐稿。
相关阅读

 恒大、绿地等房企松动降价 保价联盟不攻自破
 房价难降 民众买得起房需等20至30年
 北京公积金贷款提高门槛 影响中低端购房者
 国土部曝光18起土地违规案 力度为近年最大
 三部门重拳监管廉租房 违规使用将被收回
 房地产蓝皮书发布 今年房地产市场在调整中发展