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京城楼市依旧坚挺 房价坚冰能否解冻
2010-05-13 09:02 来源:经济参考报 京华时报  
新政之下,京城楼市似乎坚挺依旧。除了少数楼盘有打折外,基本没有什么降价,而二手房市场的下降幅度也并不是很快。

  受新“国十条”以及北京楼市调控政策的影响,4月份北京楼市交易虽然降温,但是房价却继续上行。 这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队12日联合对外发布的消息。

  4月份,北京房屋销售价格同比上涨14.7%,涨幅比3月份提高2.4个百分点,这已经是连续10个月涨幅扩大。其中,新建商品住宅上涨21.5%,二手住宅上涨8.4%。

  从环比看,4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。其中,新建商品住宅上涨2.6%,二手住宅上涨2.9%。

  4月份,北京纯商品住宅价格比上年同期上涨23.4%,涨幅高于3月份3.1个百分点;政策性住房(含经济适用房和两限房)上涨6.2%,涨幅比3月份回落1.5个百分点。

  1至4月,北京市销售商品住宅383.2万平方米,同比下降17.7%。其中,4月份北京销售商品住宅118.7万平方米,下降41%。尤其是4月下旬以来,交易量明显收缩。北京市房地产交易管理网数据显示,4月下旬,北京商品住宅销售日均签约套数仅为291套,远低于4月上中旬日均签约460余套的平均水平。

  在中央和地方联动的重拳调控之下,专家认为,在相关调控之下,房价同比涨幅指标可能在5月或6月触顶继而调头下行。

  楼市博弈加剧房价坚冰仍未“解冻”

  到目前,北京、深圳、青岛等热点城市已出台房地产调控政策,相比“国十条”,实施更严厉的信贷政策是“地方版”调控政策一大特点。随着“地方版”调控政策显现一定的“杀伤力”,楼市遇冷,但专家提出,目前楼市正处于政府、银行、地产商、购房者的多方博弈状态,观望情绪浓厚,房价并未出现整体松动迹象。住房和城乡建设部副部长齐骥表示,部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出,也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。尽管部分地区出现了房价回落迹象,但波及面和降价幅度有限,多数房产商对降价仍“保持沉默”。

  房价“理性回归”仍需综合施治

  业内人士认为,由于此轮楼市调控政策的指向性非常明确,“遏制部分城市房价过快上涨”的目标并不难实现,当前的调控措施仍属权宜之计,从长期看仍需一个更加成熟、系统的政策框架和制度设计。

  政府与房地产业的高度关联能否“松绑”,在本轮楼市调控中值得关注。遏制房产投资投机要堵疏结合,必须拓宽投资渠道,否则炒房资金从大城市撤出后有可能向二三线城市转移。

  专家解读

  高端住宅推高房屋均价

  戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼:高端住宅推高了房价。我们对北京等一线城市十大热销楼盘调查发现,4月份热销楼盘仍以高端项目和豪宅产品为主,占比约达70%,环比3月份上涨了4.8个百分点。市场对高端项目及豪宅的需求仍然较高,这也是一线城市商品住宅均价居高不下的因素之一。

  可平抑房价上涨

  易居房地产综合研究部部长杨红旭:1-4月数据反映出北京市商品房新开工面积依然快速增长,这有助于增加全年商品房供应量,从而逆转商品房供求不平衡的局面,有助于稳定和平抑房价

  房价可能在4季度下降

  北京市统计局副局长于秀琴:去年本市房地产市场回升迅速,开发商手里的资金相对充裕,可能会撑相对较长的一段时间。所以,本轮调控可能会出现几个阶段:先是政策使多数人处于观望状态,然后交易量会明显下降,之后必然会影响到开发商的资金链。大部分人认为,到4季度可能就会有一些开发商撑不住了,到那时本市房价可能会有比较明显的下降。

  北京房价下降不可避免

  中经联盟理事董成竹:从数据可以看出,楼市发生了逆转性的变化,尽管价格还在上涨,但成交量明显下跌。在调控政策的作用下,楼市的阶段性预期已发生改变,市场未来一段时间将出现低迷之势,而在持续交易低迷后,北京房价将不可避免地出现下跌。但同时应看到,此次调控的目的并不是“打死”房地产市场,而是要使其健康发展。从长期来看,决定房价走向的主要还是供需关系,还得依靠市场调节,当然也需要政策的引导。

  论高房价如何形成

  潘石屹:中国的房地产有病,主要表现在两“乱”:首先是房价跟地价完全离谱。土地价格本来是房地产的一部分,我们看到的现象是土地的价格太高,房价跟土地价格完全脱节,出现行业面粉比面包价格还贵的现象。其次是租金与房价乱套。这两乱,我想了半天,就叫做“癌症”,是癌细胞把别的部位的营养吸收过来。

  雷鼎鸣:目前内地的房价走势,很类似于1997年年初时的香港。随着政府的调控政策,1997年底香港房价开始逐步下跌。如果以1997年底的房价指数为100来计算,2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37%,目前也不过刚刚回升到78%左右。我觉得政府调控下的中国房价走势,也会逐步下跌。中国去年货币供应量接近30%,但是大多数资金选择进入资本市场,更进一步说就是进入楼市,于是房价被迅速拉高。

  袁钢明:政府此次对房地产调控的力度以及政策出台的密度超出了市场的预期,市场普遍认为这些举措很可能导致房地产销售开始下滑,未来房价将有10%~30%的下跌空间。但是业内依然有一部分人士认为,由于以往房地产政策存在的越调越高现象,所以不管实行什么政策,房价都会上涨。

  如何解决

  潘石屹:根治当前混乱的房地产市场,我认为:第一,货币政策。实际上对房地产来说,就是贷款,首付款比例已经调整。现在看到这个政策调整是立竿见影的。第二,税收政策。我觉得物业税可以缩短两极分化,是个好办法。但是根本办法是解决土地供应问题。所以,抑制当前的房价上涨,主要靠税收和土地调整。目前,货币政策已经出台,房地产商有反对的声音,我觉得政策是对的。2009年房地产销售太火爆,让房地产开发商赚了很多钱。这个政策出台后,未来几个月房屋成交量会降低,甚至会出现“退房潮”。

  袁钢明:我认为物业税是应对高预期从而打破这种预期的杀手锏。物业税一出,房价肯定会下跌。如果政府能在3年至10年的时间内慢慢把预期降温下来,就算是成功。而要达到这个目标,政府就要给公众建立一个制定政策的预期——政策今年不出,明年也要出;明年不出,后年也会出。所以,物业税出台要有一个时间表,政府要给公众建立房价将会稳定或者有所下落的预期。

关键词:北京   房价   上行   楼市新政   调控
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