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万科北京楼盘降价800元 或带动房价全面调整
2010-05-17 13:47 来源:经济参考报 观点地产网  
16日,北京万科紫苑最后两栋楼开盘,开盘价约为24200元/平米,与当初报价25000元/平方米相比,降价800元。

  北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘,开盘价格低于实际预期25000元/平米,实际成交价格约为24200元/平米,和3月份开盘的24250元/平米相比略有下降。对于实践“试探性降价”策略,万科昨日并未予以否认。多位业内专家表示,该项目周边在售二手房价格为2.6 万元—2.8万元/平米,万科北京公司此次以该价格开盘实为价格下调。

  万科蓝山地处北京CBD核心区,位于朝阳区西大望路,东三环、四环之间,交通便利、地理位置优越。该楼盘过去五个月价格走势如下:2009年12月开盘均价为30000元/平方米;2010年春节后观望期均价为37000元/平方米;2010年4月初最高点均价为45000元/平方米;2010年5月13日均价为39000元/平方米。

  北京万科表示,万科蓝山在4月下旬各项文件符合报批条件,于4月30日取得该期楼盘的销售许可证,并于5月2日开盘,开盘均价为39600元/平米,开盘当日认购20套。

  但市场有消息称,虽然售楼处的销售人员称均价为39800/平方米,但根据万科在北京市交易管理网资料公布的拟售价格,除以项目的套外面积发现,此次万科蓝山苑预售的楼盘单价都在4.7万上下。

  虽然万科并未正式发布降价或打折信息,但万科方面也没有对新盘价格的微调予以否认。

  项目负责人称,16日开盘有三点优惠,优惠政策累计后最高折扣为95折。3月份,该项目开盘实际成交均价为24250元/平米,此次开盘成交价略低于3月。万科总经理毛大庆称目前万科楼盘价格已经调整到较为合理的水平,未来不会大幅度降价。对于恒大全线8.5折的营销策略,毛大庆表示,不便对同行的营销策略置评,但是万科项目的定价不会随同行的销售策略变化。毛大庆表示,价格是由市场决定的,企业不可能单方面决定价格。万科会按照购房者愿意接受的价格出售产品。

  对此,业内人士表示,万科若有降价举动,势必会带动其他开发商产生连锁反应。目前,楼市是“标杆定价法”,标杆企业的作用明显。首创集团董事长刘晓光称,如果四家指标公司开始调整价格策略,甚至是降价,必然引发其他开发商的迅速跟进,从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。

  万科“滞后性”调价或将引发新一轮房价调整

  “万科内部也一直在调整,我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%,如果当月不到60%怎么办,我们会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时,万科总裁郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。

  一位长期与万科接触的证券界人士表示,万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因,是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例,即上半年市场确定性较强时,万科现在只有全年计划中40%的可售房源,而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

  万科的判断是万科在2010年的供应节奏中,具有“滞后性”,所以二季度表现如何,将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题,郁亮在面对机构投资者时亦表承认。实际上,从2010年一季度开始,即便彼时尚无4.15之后的“严厉调控政策出台”,万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者,按照目前万科确定的任务,恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下,才能完成。

  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,大的调整取决于三方面因素,一是房企本身资金是否充裕,如果资金压力不大,很多开发商不会愿意主动降价;二是市场预期,如果大家都认为房价会跌,出于自保开发商当然会主动降价;三是同区域竞争对手降价,可能会被动跟进。

  专家:开发商死扛房价将引来进一步调控

  “万科此次的举动是非常明智的,同时,万科降价的行为有可能对未来楼市产生影响。”北京房地产协会副秘书长陈志昨日在接受《经济参考报》记者采访时表示,北京房价上涨速度非常快,已经偏离了市民的承受能力。外来资金和炒房行为是推高房价的重要原因。陈志说,中国绝大多数一线城市的楼市并没有经过有效地调整,因此很多投资、投机购房积累起的泡沫十分危险,进行调控势在必行。如果各地方政策的效果不明显,或者开发商死扛房价,可能还会引来加息等更进一步的调控措施。

  没钱买房、政策调整,恐怕是目前绝大多数普通消费者远离楼市最关键的两个原因。各地楼市新政纷纷亮相,楼市走势到底会如何?

  中原地产华北区域董事总经理李文杰坚信下跌的走势已在各方形成共识。李文杰表示,北京新政应该是从北京个人住房制度改革以来调控楼市最严厉的制度。现在买房人、卖房人和开发商已经形成对楼市下跌的预期。新政措施会加速楼市量价齐跌。而此前专家预言的30%的跌幅,也为各界所认同。北京房地产协会副秘书长陈志认为,房价至少应该回归到2009年初或2009年6-7月份的状态,房价至少降30%问题不大。

  不做房价“领跑者”

  实际上,在调控日益严厉的背景下,万科面对媒体的提问时在措词上更为谨慎小心。

  万科强调了公司的策略及立场:“万科一贯坚持‘不囤地、不捂盘、不拿地王’的原则,也不会做房价的领跑者。”

  而在“万科蓝山最新一期这个定价是否受到预售证发放迟缓的影响”、“目前售价的有多大的利润空间”、“北京楼市新政出台后,成交均价下降7744元/平方米,是否与近期北京高价盘入市少有关”等问题上,万科表示不予置评。

  业内传言,在目前复杂多变的形势下,很多中小开发商甚至达成共识:“如果万科降价,我们就降价。”

  有分析人士则认为,此刻的万科没有降价的想法:“我们有理由相信,经历了2008年的降价风波,此次万科将会谨慎采用价格策略,而且从今年前个4月万科各地公司的销售业绩分析,万科还没有到需要降价的地步。加上这次恒大闹出的降价风波,作为带头大哥的万科不会跟进。”

  此外,据长期跟踪万科的分析师综合分析认为:“从万科的财务状况分析,如果市场持续低迷,万科至少能撑到5至6个月以后,才须通过降价回笼资金。如果其不再拿地,存货周转速度下降一半,则支撑一年到两年都没问题,资金链仍旧可以延续,可以应付长、短债,支付工程款。”

  万科副总裁毛大庆此前就表态称:“价格是由市场决定的,企业不可能单方面决定价格,万科会按照购房者愿意接受的价格出售产品。”

关键词:万科   新盘   降价      
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