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征收房产税遏制房价上涨 调控重剑应直指投机
2010-05-18 10:11 来源:投资者报 搜狐财经  
近日,房产税即将开征的消息相继见诸媒体的报道,官方的种种表态都显示出政府对开征房产税的思路已经定型。

  又一记房地产调控重拳或“蓄势待出”。房产税真的要来了吗?

  尽管这一政策尚未得到监管层的表态,但却被市场认为“八九不离十”。需要强调,房产税之要义是:使狂热的市场卸去资产泡沫和通货膨胀的重负,让房价控制在合理范围之内;体现真正的社会公平与正义,高昂的税费不会加诸普通百姓身上,调控的重拳应落在投机者和权贵阶层之上。

  “借壳”物业税需尽早“实转”

  所谓房产税,无非是“借壳”的物业税。房价飙升,很多人将抑制疯狂房价的希望,寄托在扩大房产税征收范围或开征物业税上。

  物业税自2003年开始进入公众视野,已经“空转”7年。目前,大部分试点地区还停留在评估的技术操练阶段,也没有全面准确的财产信息,没有统一的数据平台,所谓“空转”不过是无源之水。至于自住用财产差别对待、累进税率结构、豁免与优惠等政策工具的引入,能否保证公平实施,如何衔接新旧体制,目前有无具体的思路等均无下文。

  调控重剑应直指投机

  起征房产税名义上是指向开发商和炒房客,但在目前楼市供不应求、刚性需求旺盛的实际背景下,他们的利益近乎“零伤害”,而代价转嫁给普通消费者的可能性已然大大增加。

  房产税到底该不该收、如何收,需平衡多方利益。政府在开征房产税之前,应该先理清多种住房消费关系。综合考虑豪华住宅与普通住宅的区别,个人自住房与个人多处房产,家庭实际人口与家庭人均住房面积等多方面的因素。合理考虑部分免税情形,既要避免有人钻空子,规避、转嫁房产税,更要精确指导,防止增加普通百姓税收负担。

  对于房产税,反对者最为担忧的就在于它可能并不去调整和规范造成房价畸高的大量房产税费,成为一种纯粹的加征。因此,房产税的出台应以规范、合并、调整目前房产各项税费为前提。如果它完全变成一种增加政府收入的加征,徒然增加人民的负担,扭曲社会收入分配关系,那还不如干脆“束之高阁”。

  专家表示:面向个人或家庭征收房产税操作难度大

  如果房产税是对多套住房者征收,它将面向千家万户征收,如何征是一个很大的问题。因为,在中国现行税制的操作上,还没有一个税种是税务部门直接面向个人征缴,都是代扣代缴的。如果房产税是面向拥有多套住房者征收,根据目前的报道,它将成为第一个税收征管部门不通过代征代缴机构、直接面向个人征收的税种。目前的个人所得税,也是从工资收入中由单位财务部门代扣代缴的,年收入在12万以上的个人要求自主申报,这也只涉及一小部分人,而且漏报很多,操作效果也不很好。契税、房屋交易的营业税和个人所得税,则是在房屋买卖时,由办理产权登记的部门代为收取的。

  面向家庭征收房产税,在操作的技术手段上也有很大困难,那就是对房屋价值的动态评估。按照目前的说法,房产税是按照房屋的价值乘以8‰来征收。这就需要对房屋的价值进行动态评估。在中国现行税制中,好像还没有一个税种是需要对征税对象进行动态评估的。估值是一个非常复杂的技术手段,房产评估则更加复杂。对房屋价值几年评估一次,这样的系统我国还没有建立起来,估值是高是低,是否科学合理也是一个问题。对于税收征管部门而言,退而求其次的办法是以购房的合同价款为课税对象,在房价剧烈波动的今天,合同价作为课税对象的合理性,是很值得质疑的。总体而言,就房产税税基的精准确定而言,目前在技术手段上还达不到。

  专家表示:征收房产税以家庭为基本课税单元,将带来很糟糕的社会影响

  就中国现行税制而言,尚没有一个税种以家庭为基本课征单元的,个人所得税的夫妻联合申报,这是市场经济国家已然是很成熟的做法,在我国也难以实现,这就是中国税收征管和社会结构的现实。按照目前媒体报道的说法,房产税将对拥有多套住房的家庭进行征收,如果以家庭为课税单位,除了刚才说到的,收税困难是一方面的问题。另一方面,即使找到了能够有效征收的办法,也会带来一定的社会问题。为什么这么说?中国社会以孝为先,子女有赡养父母的义务,子女继承父母的财产也是天经地义的。子女帮助父母改善住房,申购房贷是一种很正常的情况。由于老人在银行按揭恐怕很困难,通常是以子女的名义购房并申请贷款。如果因而认定子女拥有多套住房而收房产税的话,这是非常不合理的,因为实际情况还是每个家庭一套住房。由于税收的制度安排,让子女不敢帮父母买房,或者不敢继承父母的房子,甚至导致父母和子女过早地进行财产分割,都将使得本已脆弱的家庭结构遭受不应有的重大震荡。如果因此进一步诱发“假离婚”等社会问题,这个税种就会产生很强的负面影响,诱发非常严重的社会问题。如果从“良税”和“恶税”的二分法来看,这种未经审慎考虑而仓促出台的房产保有税,难免会带有更多的“恶税”色彩。

  为了防止重蹈以往税改成为加税、抑制投机反成扰民的前辙,房地产税收应有前提。

  首先要把房地产改革与中国经济结构调整,把房地产税费改革与中国税费转型、建立公共财政挂钩,通过房地产改革,取得中国经济结构调整与税费改革的突破。征收房产持有税,取消地方寄生于房地产上的附加费,并且与财政公开、透明并举,才能最大限度地从制度层面推进税费改革。

  征收住房持有税是为了打压房地产投资,建立正确的激励机制,使资金从泡沫走向实体。因此,从技术层面而言,在厘清税收时,征收的对象应主要为暴利获得者、职业炒作者与利用权力占有大量社会资源者,最大限度地避免伤及普通购房者与自住房群体。可采用的措施包括,对于低于一定面积的自住者免除持有税,对于拥有多套住宅者征收较高税率的持有税,而对于炒房投资者征收20%以上的资本利得税,如此一来,投资客将知难而退。

  征收持有税应该以法律为先导,任何时候,对于法律独立性的尊重都会促使社会走向良性循环。此次为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例,房产税征收对象是经营性物业,而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。显然,此举打了法律的擦边球,希望有关部门在此基础上更进一步,日后追求人大授权明确征收持有税,并明确告知征收的范围与目标,以最大限度地减少社会摩擦。

房 产税脚步渐近 国税局:地方无权开 征房 产税

坚决遏制房价上涨 后续调控预期不减

关键词:房产税   开征         
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