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楼市新政催热租赁市场 楼市遇冷房租升温
2010-05-19 09:24 来源:北京晨报 上海证券报   
继4月中旬国务院推出系列房地产调控新政以来,楼市观望情绪明显上升。这部分人群中有相当数量转向租房过渡,租赁市场被催热。

  随着楼市新政的密集出台,不少人选择搁置购房计划。近日,随着二手房买卖的迅速降温,一些房主转售为租,购房者租房过渡,在楼市一片肃杀之气中,却成就了房屋租赁市场,房租开始不断升温。

  北京:苦了卖楼火了租赁

  113个楼盘停止涨价 楼市“滑”字当头 热点地区房租涨四成

  搜房网新盘数据监控中心最新数据显示,截至5月16日,在统计的北京及燕郊的341个在售项目中,除96个待售楼盘价格仍然未定之外,新政后1个月,已有113个楼盘停止涨价,27个项目在新政之后降价或推出了全新的折扣,占在售楼盘总数一成。总体看来,通州和朝阳区的在售项目降价数量最多,达到降价楼盘总数的4成以上。

  中安房产网的统计数据显示,4月18日~4月24日,这是房产新政出台后的第一周,合肥市住宅类商品房共成交4196套。 4月25日~5月1日,新政后第二周,合肥楼市销量跌至1600套。5月2日~5月8日,新政后第三周,销售量仅为978套。5月9日~5月15日,新政后第四周,合肥楼市销售量更是下滑到918套,较首周减少3278套,跌幅高达357%。

  我爱我家市场研究中心的分析师表示,受新政影响,购房者暂缓了原有的购房计划,由买转租;改善型购房者为了在买房时享受到首付和贷款利率优惠,就“先卖后买”,也急需租房周转;新城开发、旧区改造,大量的拆迁户也需要租房;整个实体经济的恢复,大量的外来务工人员持续涌入京城,租房需求也很强烈。上述四个原因,促成了今年租赁市场的持续火爆,不仅成交量仍维持在年后的旺季水平,而且成交价也出现了不同程度的上涨

  目前租赁市场量价上涨较快的为望京地区。望京区域从4月20日至今的成交量比4月中上旬上涨了30%。两居的租金从上月的3200元/月上涨到本月的4500元/月,涨幅达40%。

  上海租金明显上涨

  “调控来了,租金却明显上涨了,记得去年4月这里的两室一厅月租在1700-2000元,现在已经涨到2800-3200元了。”浦东陆家嘴板块一处老公房社区的翁小姐介绍。“本来看中一间,每月2400元的租金想着再讨价还价一下,没想到当晚就通知我房子已经另租他人,租金还涨到2500元。”在上海工作的余小姐在近期租房时明显感受到了租赁市场的变化。

  一份来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示,新政出台前后,其租赁业务的确表现出升温趋势,出租套数同比增长33%。而且从租赁业务占二手房整体业务的比重来看,从4月上半月的26%升至4月下半月的52%,5月上半月更高达76%。另从租金结构上看,整个4月和5月以来,2000-4000元/月房源的成交比重都属于各租金价位段中最高的,不过5月以来的比重比4月更为扩大,从37%升至43%,还有2000元/月以下房源的占比也提高了4%,不过4000元/月以上房源的占比下降了10%,显示出调控背景下,过渡性质更为明显的中低端租赁回暖、高端租赁市场反而疲弱的市场状态。

  同时,对于具体楼盘的租金统计也反映出市场的变化,如新政前后,中远两湾城的大户型租金提高6%,合生江湾的大户型租金提高9%、小户型租金提高17%,仁恒河滨城的大、中、小户型租金分别提高18%、22%和24%,东方城市花园的大户型租金下降13%但小户型租金上涨15%等。

  美联物业上海区总经理李志仁则表示,刚性需求是当前住宅市场最大的购买力,但资金实力促使他们主要青睐小户型、老公房等低总价房源,并且强烈的看跌心理与政策预期也使得过渡性租赁开始增多。并且,由于持币观望气氛浓郁,许多原本就在租房的潜在购买力眼下也延长了租房期。

  珠海房屋租金涨价近一成

  珠海市统计局城调队方面近期进行了一次房屋租金调查,调查主要抽取了香洲、吉大、拱北、前山、南屏等各个地区的房屋租金样本,调查显示,城郊地区,特别是周边有工业园区的地区,4月房租比3月上涨8.5%。

  据介绍,楼市调控政策的出台影响了市民的住房行为,“租房以待楼市调整”是目前不少原本打算买房者的做法。在银行上班的郑小姐表示,相信房价必然会有所调整,但见效也要有一定时间,想等到房价调整到位再置业,所以就继续再租房。另外有负责租赁工作的中介表示,近期有消息称政府部门将严抓出租,这就意味着要办理出租证并交纳出租税收,很多业主会把这部分成本转嫁给租客,可能导致房租略为上涨

  西安:房屋租金翻倍上涨 老房子迎来“春天”

  继4月中旬国务院推出系列房地产调控新政以来,楼市观望情绪明显上升。这部分人群中有相当数量转向租房过渡,西安房屋租赁市场租金也随之水涨船高,繁华地段的房租价格涨幅在300-500元。

  在玛雅、金盛等几家房屋中介公司,前来询问房屋信息的顾客不在少数,仔细了解后发现,以往通过房屋中介公司咨询房屋信息的多是想要买房的人群,而眼下这些来访客户竟多是以咨询出租房信息为主。

  玛雅房屋中介的副店长张明涛说,租房人数与4月相比明显增加,其中以90平米的两室房租赁相对较快。租金也出现了上涨势头,以80平米的精装租住为例,原来的租住价是1400元,现在的租住价则在1500元左右。随后记者走访多家房产中介了解到,以往5月是房屋租赁的淡季,但今年的租赁市场出现了淡季不淡的现象。

  “楼市调控政策频繁出台,买卖双方都选择了观望,5月以来房屋销售的成交量较4月下降了一成左右。”玛雅房屋中介的张明涛告诉记者,咨询的人多了,成交量却下降了。金盛房产中介的负责人也表示,现在二手房不太好卖,买家的购买意愿普遍不坚定,即使有一定降价也不容易成交。他说,与4月相比,5月份二手房的成交量下降一成可以算做是常态了。

  新政带动商业地产“补涨” 专家争论不一

  2010年4月,楼市调控新政重磅出台。其中,不仅要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款,更明确规定同一购房家庭只能新购买一套商品住房等。

  一系列调控政策是否会令资金转向商业地产领域,对此业界专家争论不一。

  “楼市新政令商业物业出现补涨行情,我认为这是一个伪命题”,近日汇博行总经理潘好龙表示,住宅投机和商业房地产投资根本就是两码事,从住宅市场撤离的投机资金并不会进入商业房地产领域投资领域。

  “对于投机者来说,不会介入长期通过获取租金收益为目的的商业房地产投资,更何况商业地产流动性较差,如果未来出售投资的商铺获利也是出售给投资群体,而投资群体不仅关心租金收益是否支撑售价,最关键的是并不是刚性需求,接盘的会人少。”潘好龙建议,在目前大背景下,商业物业投资客应谨慎。

  新政影响下虽然出现投资资金由住宅市场向商业地产流动的现象,但并不意味住宅和商业地产市场存在一个此消彼长的关系。与住宅投资不同,商业地产投资回报周期较长,首付比例要求在五成以上,准入门槛较高,并不适合中小投资者。

关键词:楼市   租金   上涨   租赁市场   新政
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