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土地增值税清算细则出台 遏制拿地冲动
2010-05-27 11:26 来源:凤凰网财经 贵阳搜房网综合整理   
2010年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。有专家称,严格征收以土地和地上建筑物为征税对象的土地增值税,有利于遏制房地产开发商的拿地冲动。
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  国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算,确定了相关的标准。同时,在规定的期限内补缴的土地增值税,不加收滞纳金。

  这是近年来,国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底,税总曾印发文件,要求各地从2007年2月1日起,对房企进行全面土地增值税的清算工作。新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被业内人士评论为没有“打中要害”。

  多数的分析人士认为,国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工,打击囤地和捂盘。政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样,待政策被市场逐渐消化后,房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税,开发商才会让利降价,不至于捂盘。不过,因为土地增值税清算的难度很大,需要多个部门协同处理,实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。

  据了解,2010年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。有专家称,严格征收以土地和地上建筑物为征税对象的土地增值税,有利于遏制房地产开发商的拿地冲动。

  地方先行

  近期房价的疯涨之势再次卷土重来。2月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,而北京一季度新盘均价21880元/平方米,同比上涨90%。

  为遏制新一轮楼市疯狂,多个地方选择从严征收土地增值税,通过调整土地增值税调控房地产市场。

  近日广西地税局下发的通知称,从2010年3月1日起,对广西土地增值税预征率进行调整。该通知称,对房企开发非普通住宅的土地增值税预征率提高一倍,商铺和其他房产的预征税率下限从1.5%提高到3%。

  在广西上调土地增值税预征率以后,其他省市也紧随其后,包括厦门、海南、上海、临汾、青岛等省市。

  相比此前,许多地方为强化对土地增值税的管理,对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工结算管理办法。北京市万商天勤律师事务所合伙人李季先认为,强化土地增值税的清收是调控市场有效的办法。“增值税的清算考验的是企业的资金实力,对消费者是一件好事。”

  从严清算

  面对近期掀起的土地增值税清算潮,一些开发商坦言,如果各地再次从严清算土地增值税,将使得资金压力加大。“开发商将面临空前压力。”广州粤沛地产副总经理黄春表示。

  在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重。按国家税收有关规定,房地产开发利润达到20%以上,要缴纳土地增值税。而今年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。

  土地增值税条例规定,土地增值税按照4级超率累进税率计算征收。此前,土地增值税的征收一直“有名无实”。2006年以前,我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右,2009年也仅为1.64%。加之金融危机,土地增值税一度不了了之。

  时至今日,重新祭出土地增值税清算政策,可谓正当其时。

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关键词:土地增值税   调控         
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