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土地增值税清算细则出台 遏制拿地冲动
2010-05-27 11:26 来源:凤凰网财经 贵阳搜房网综合整理   
2010年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。有专家称,严格征收以土地和地上建筑物为征税对象的土地增值税,有利于遏制房地产开发商的拿地冲动。
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  影响净利润率17.4%

  土地增值税是房地产项目已销售完毕(或者至少销售85%以上)才清算的,是对房地产项目的超额利润征收的。赵晓称,这种事后征收的税,跟房地产开发环节的营业税不一样,税负转嫁给消费者的可能性不大。

  长城证券的研究报告也称:“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%,毛利率越高的项目,征税对项目利润的影响越大。”也就是说,从严征收土地增值税,可以减少房企拿地冲动。

  “一旦执行土地增值税清算办法,一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。”万科董事会秘书肖莉坦言,土地增值税清算后的成本压力不小。“因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高可征收60%的土地增值税。”4月7日,一位税务专家告诉记者。

  不过,北京一位开发商则告诉记者,目前各地土地增值税征收多采用预征收制。据这位开发商介绍,预征收制的一般做法是,在商品房销售时,先根据销售额预征一定比例1%-3%的土地增值税

  “这会对房地产企业的资金造成一定的压力,但影响不会大。”上述北京开发商说。

  在一定程度上,从严征收土地增值税,可抑制房企的暴利。然而,在不少地方,土地转让金等占财政收入比重相当高。“要让房价掉下来,首先不干的肯定是地方政府。”一位接受采访的专家这样表示。

  2010年房地产调控供需双管齐下

  对于引起前期市场出现快速下跌的超预期的房地产调控政策,经过了一个多月的实施,“新国十条”调控政策已经取得初步效果,二手房成交量大幅下滑,价格也开始松动,但开发商充裕的资金使新房价格维持在较高水平。目前商品房调控政策进入了观察期,这一方面会使投资者预期后续政策暂时不会更加严厉,从而有利于缓解市场的紧张情绪,另一方面,管理层会观察房地产市场的进一步反应,只有在房地产价格出现明显回调时后续政策才可能放松。在政策进入观察期但市场预期仍未完全明朗前,市场仍然难有明朗的趋势。

  不过,由于短期房地产板块跌幅过大,市场开始讨论左边建仓问题。看多的理由和看空的理由似乎都有。

  看多的逻辑:(1)加息缓行;(2)地方楼市新政推迟,市场预期趋于稳定;(3)10年业绩锁定性较好,目前股价已经反映11年业绩下滑20%;(4)欧洲债务危机引发全球经济二次探底,欧盟作为中国的第二大出口区,将对中国经济增长带来负面影响,类似于08年,房地产调控政策因此放松。

  看空的逻辑:(1)政策未尽;(2)各大城市销量出现明显萎缩,预计11年业绩出现下滑;(3)预计下半年新开工量调减,也将影响12年的销量。(4)估值不能作为股票推荐的首要理由。估值基准和业绩预测都有调整的风险和必要。

  这其中,多数机构的机点还是认为,中期巨大的跌幅意味着板块进一步暴跌动能不足,但房产税落地、预售款监管等政策预期犹在,房价普跌促使成交量反转预计也将发生在9月份以后,扭转房地产板块趋势的催化剂尚未出现。

  在行业调整过程中,上市公司的估值水平并不可靠,国金证券认为判断政策底部来指导投资更为保险。近期政府态度的微调会一定程度消除市场过于悲观的预期,短期存在反弹的可能。但目前仅是政策进入短期平静期,随时有反复的可能,也即尚未达到政策底部。因为行业基本面的调整从四月中旬开始,经历如此短的调整周期就放松对地产的调控可能会导前期调控成果的前功尽弃。政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证。

  土地增值税概念:

  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。 其计算公式为:土地增值税应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

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关键词:土地增值税   调控         
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