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地方新政温和跟进 楼市调控步入观察期
2010-05-27 13:51 来源:中国新闻网 经济观察网   
与北京的雷霆政策相比,其他各地调控细则和风细雨。北京明确每个家庭限购一套房的“猛药”,并未被其他地方效仿。

  一场狂风骤雨般的房地产调控似乎正在向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后,最近几天,广州、重庆的细则姗姗来迟。加上此前的深圳,三地的细则都被加上了“温和”的定语。开发商大有鼓而呼的态势。

  地方细则大多“温和”

  在“国十条”新政满月后,广州、重庆、深圳等地细则近期相继出台。与北京细则相比,这些地方的房地产调控细则显得宽松很多。5月21日,广州正式公布楼市细则细则中并没有规定限制购房套数、征收房产税、停止三套房贷等严厉的政策。同一天,重庆也公布了楼市调控细则,也未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。而深圳版的“楼市十三条”中,也没有传言的“比中央更严厉”的措施,相比北京的“限购令”,“深十三条”也显得很温和。

  随着这些地方楼市调控细则的出台,原本乌云压顶的房地产市场可以说是松了一大口气。开发商不再紧张,坊间不少评论甚至认为地方政府为楼市调控松绑。

  预期会更严厉的地方细则,为何多数都选择转向温和呢?不少地方政府的解释是,新政实施以来,楼市运行已出现了积极的变化,市场成交量已出现较大幅度萎缩,市场观望气氛浓厚,新政“抑投机、遏房价”的成效初显。

  “地方细则的宽松或趋紧,与地方房价上涨幅度以及地方政府对土地财政的依赖度有很大关系。”刘云中告诉记者,地方细则出台前,地方首先要考虑的是土地收入对地方经济的贡献到底有多大。因为每个地方的地价水平不一样,在一、二线城市土地财政所占的比重要更大,而其他地方则相对小一些。可以说,土地财政是影响地方政府决策的一个重要原因。

  其次,地方政府也要考虑当地目前的土地价格与房价的水平以及今年以来房价的上涨幅度,如果上涨幅度较大,可能政策就会更加严厉;如果泡沫不是很严重,政策可能会宽松一些。

  第三,调控政策是否严厉也与当地产业结构、经济发展水平有一定关系。如果当地经济发展得好且对土地的依赖性小,地方调控就会与中央调控的调子保持一致。第四,也与地方土地的供应量有关系。供应量比较大,那么政策也相应会宽松一些。

  中国房地产信息集团分析师薛建雄在回复给本报记者的邮件中表示,在目前住房需求较大的前提下,房地产业是推动各地城市经济发展的火车头,不少城市主管部门自然会有一些保护心理,这也使得地方在出台房地产调控政策时有稀释中央政策的可能。

  楼市进入观察期

  目前,新政已经对市场造成了较大幅度的影响,主要表现在新建住房和二手房成交量普遍下滑。房地产调控一般遵循“交易量下跌—价格下跌”的路径,但目前来看,无论是严格调控之下的北京,还是温和调控的深圳、广州,或是细则还未明朗的沪杭,房价依然坚挺,并保持在高位运行,下降的迹象不明显。

  5月5日,恒大地产对外宣布将在全国范围内对旗下40个楼盘以8.5折进行降价,但终未能够“实现”全行业领降,反而引发乐市场一阵猜测和质疑,因为恒大毕竟不是万科。

  吊诡的是,恒大宣布降价之后半个月,万科紫苑项目被发现“降800”,然而万科负责人的谨慎回应,显示出万科此时无意推到多米诺骨牌。

  事实上,大家几乎一致认为,2009年赚的盆满钵满的开发商“不差钱”。正略钧策房地产研究中心依据2009年年报对三十家主要上市房地产企业的资金构成状况进行的压力测试结果显示,恒大的资金状况对销售额保持高弹性,对于恒大而言降价并非其当前减轻现金流压力的最优选择,这次恒大做降价“急先锋”,可能并非仅是资金回流的需要。

  日前,北京有四幅挂牌出让的土地流拍,有业内人士分析,这是当前楼市僵持境况向土地市场的传导。

  虎杰投资首席分析师张寅认为,与股市下跌相比,当前的房地产市场并不是“熊市”,房价依然坚挺,资本也还没有大量撤离的迹象。包括调控者在内,大家都在观望楼市的下一步走向,所谓“以静制动”。

  调控部门也是静观其变,深圳市国土局有关人士曾在细则发布后的新闻通气会上表示,深圳今后将根据对“意见”出台后调控效果的评估来决定是否拟定并实施下一步更为严厉的调控措施。

  购房者在观望,他们期待着会有进一步的措施出台,从而使房价大幅下降。

  “如果说此次调控目标,就是要遏制住房价过快上涨,那么目前,可以说房价过快上涨已经得到初步遏制。如果调控的目标是要把房价降下来,那还有很多的措施可以出。也正因为期待不同,致使观望气氛出现,楼市进入观察期。”有专家分析说。

  不过,专家表示,“如果在6月底还没有加息政策出台的话,到7、8月份房价上涨还会卷土重来。”

关键词:楼市   新政   地方   细则   
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