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土地增值税从严清算 楼市调控的一次反攻
2010-05-28 15:12 来源:观点地产网 搜狐焦点  
土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。

  国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。

  严查土地增值税是调控深化的重要信号

  我国从1994年开始征收土地增值税,但是由于一直缺乏有效的规范监管,导致房地产企业在获得巨额利润的前提下只缴纳少得可怜的土地增值税土地增值税没能发挥实际的调节效应。从《通知》的内容来看,本次关于土地增值税的规定更为全面具体。《通知》在土地增值税清算时收入确认的问题上,对已全额开具商品房销售发票的,未开具发票或未全额开具发票的,销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量不一致,在清算前已发生补、退房款的不同情况进行了差异化的规定,使得土地增值税的计算方式更为科学合理。

  同时,本次对土地增值税的规定潜移默化地将开发企业的金融信贷情况联系在一起,从而建立了一个庞大透明的信息监管网络。《通知》在房地产开发费用的扣除问题上将是否能够提供金融机构证明作为一个衡量标准,这样不仅能够保证开发企业资金链的公开透明,也有利于维护信贷和经济的安全稳定。如果说2006年的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》依然只是在做表面文章,那么今年关于清算土地增值税的规定无论从力度还是广度方面都有了明显突破。这不仅是一种政策上的完善补充,重要的是体现了政府在调控环境下所作出的战略重心转移,把土地增值税作为一个调控突破口,从侧面出拳准确而凶狠地打到了楼市的暴利根源上。

  清算政策有望成为重创房价的致命利器

  在楼市调控力度渐行渐弱的态势下,从严清算土地增值税的政策规定并没有换来人们的热切关注,很多人依旧以为这次政策是在围绕2006年画下的圈子走老路。其实纵观宏观经济环境可以看出,清算土地增值税是政府在审时度势下采取的理性战略。由于房地产市场的调控引发的连锁反应不断扩大,从股市波及到上下游产业的实体经济,再到欧债危机加剧所引发的世界经济二次探底的外部忧虑,使得调控的适度问题一跃成为必须考虑的重中之重。在这种情况下,政府为了避免楼市调控带来宏观经济的大幅波动,只有在不打草惊蛇的基础上旁敲侧击,而土地增值税这个遗留的盲点则成为战略的首选。

  众所周知,房地产行业一直无法摆脱暴利的标签,在今年中国亿万富豪调查报告中显示三成涉足房地产。有专家估计,2005年到2009年,土地增值税流失达2.52万亿元。由此可见,土地增值税已经成为税收流失的重要渠道,只有加强土地增值税的清算力度,才能通过增加税收成本的方式收紧开发企业的盈利空间,打击开发商囤地捂盘的恶性行为,抑制土地出让市场疯狂拿地的欲望。这从长远来看将促进商品房尽快推向市场,增加住房供给调整楼市结构,为房价理性回落发挥重要的助力。因此清算土地增值税的政策效力不容小觑,如果能够得到有效执行落实,有望成为推动房价下降的调控利器。

  土地增值税清算是一颗含金量很高的筹码,它通过加强对房地产企业的监管力度,有望以小博大带来房地产格局的改变。当然前提是土地增值税的清算政策不是吓唬人的纸老虎,不仅规定严格而且执行也要从严。否则如果只是光说不做,房价是不会被吓得让步的。

  开发企业将面临较大打击

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为,《通知》对目前我国房地产开发企业最为关注的土地增值税清算问题予以进一步明确,如果地方政府或者“主管税务机关”能够将之落实,无疑将对房地产开发企业造成较大的打击。“之前的国十一条中已经明确提到要对企业进行严格稽查,做好土地增值税征收工作。如今国家税务总局又正式发出通知,显然并非空谈,这必然会对房地产开发企业造成严重影响。”

  但另一方面,李战军表示,目前看来,房价水平不会因此出现明显下降。“从一般经济学角度出发,交易量下降的下一步就是价格下降,然而,在交易量下降的同时,近来上海房地产市场的供给量也在进一步收缩,如此一来,价格实际上是可以得到维持的。”他认为,开发商不可能轻言降价,但减缓开发节奏、缩小开发规模可能是其应对调控政策的重要手段。

  专家解读:打倒地方“温和风”

  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。也就是说,土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本,降低房企利润水平,进而降低房企的拿地热情。此为一也。

  二是抵消地方政府的温和政策。北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”,措词严厉,似乎更甚于“国十条”。进入5月后,各地方细则陆续发布,调子明显趋向“温和”。土地增值税从严清算继续高举国家调控大旗。

  三是打击房市劲吹“温和风”的心理。几乎一夜之间,楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多,有来自宏观层面的,也有来自政府层面的,最明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论,但挡不住鼓吹者的热情。土地增值税从严清算搭起一堵挡风的墙。

  土地增值税从严清算谈不上什么房市调控的利器,不过是又一次的帮开发商数数钱,提醒企业要遵纪守法,不要玩邪的,也提醒地方政府认清形势,不要纠结于温和,忘记自己的职责,否则,今天可以土地增值税从严清算,明天也可以问责地方官员从严清算。最深层的原因则是打倒“温和风”的心理,不要侥幸幻想。遏制房价是国家方针大计,调控房地产业将进行到底。

关键词:土地增值税   楼市调控         
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