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房产税已立于风口浪尖 能否加速楼市泡沫破裂
2010-06-02 09:56 来源:上海证券报 房地产门户-搜房网  
房产税话题这两天再度成为业内外关注的焦点,业界对房产税的说法、观点也不一。但房产税的挑起,对当下楼市有了些许影响,但对后续房价的影响如何,值得期待。
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  “逐步推进房产税改革”被列入今年深化财税体制改革重点内容后,关于房产税的预期正逐渐明朗。对住房持有环节征税,将对住宅市场产生深远影响。业内人士认为,房产税对楼市短期利空明显,但长期则有助于抑制市场泡沫。不过,不能让房产税承受过高的期待,房地产调控必须要打“组合拳”,确保抑制投机,增加供应,加快保障性住房建设等各项措施多管齐下。

  读懂房产税背后的故事

  在纠结于房产税是否征收、征收时间以及征收办法的同时,我们其实应该静静地想一想,这个房产税背后究竟意味着什么。也就更容易理解房产税征收的必然性。

  认清房产税在此轮调控中的意义,要从政策难产原因说起。虽然被风传了一个月,但上海地方政府对如何征收房产税一直讳莫如深。根据接近政府人士的说法,除了少数政府高层大力推进外,房产税的征收受到了很多更下一级政府及房地产企业的抵抗。一方面,旨在增加多套房持有成本的房产税无疑触动了政府工作人员中的利益群体,另一方面,市场以政策冲击力大,后果难以控制为由,一再强调谨慎对待。按照部分市场人士的说法,“这一杀手锏一出,或因仓促出台而漏洞百出,或因打击力度过大而不可收拾,或因调控目的仍未达到而令政府再无底牌。”

  没错,房产税作为国家完善税制的一个重要内容,理应放在中长期规划中长远打算,提早准备,充分磨合后再行公布。如果将房产税视为解决短期楼市矛盾的应急措施,甚至恐吓令,那确有短视之嫌。不过,在笔者看来,中央对房地产领域的税制改革决心绝非应急之策,而是对宏观经济深入思考后给出的中国全面税制改革的先兆。

  一直以来,地方政府的卖地冲动和土地红利依赖被视为楼市屡调屡涨的根本原因之一。一位考查了几家高速公路运营公司的财务专家透露,这些国家出钱修建的高速公路、高铁项目,其巨额的债务成本令项目本身根本对盈利无从谈起。而地方政府之所以如此热衷于高铁等基础设施的建设,无一不是押宝在这些项目给区域地价带来的高增长预期。最终,其卖地收入将打平基建设施的损失,并有所收益。

  但这样下去的结果是什么呢?中国的土地价格是否要在此趋势下永远涨下去呢?如果资产价格到了市场完全无力承受的地步,中国房地产市场的触顶下滑即将开始,那么中国房地产业是否会拖累中国经济走入类似日本一样的长达20年的大萧条?

  这种担心很多人都有,当然也包括决策层。而解决这一矛盾的最终办法,是打破目前地方政府的土地财政依赖,在财税体制上做出变革。

  其实,从今年年初开始,国税总局等部门就屡屡放出消息,财税体制改革是今年经济工作重点之一,房地产领域的税制改革首当其冲。在物业持有环节征税将为地方政府带来更持续稳定的税收收入,而不是一次性出让土地而导致的“寅吃卯粮”。此外,对开发商土地增值税的清算也将严格执行,重庆申报的住房特别消费税也并未有叫停声音。或许,财税体制的配合战目前只是刚刚开始。

  一旦认清了这种形势,笔者建议开发商不要再对房产税征收心存侥幸,甚至做好更多房地产市场格局调整的心理准备。晚变不如早变,闭着眼造房赚钱的时代即将结束。

  正像一位专家所说,除了警惕自己不要接房地产市场最后一棒外,开发商可做的工作还有很多。比如在技术与研发上加大投入,以找到差异化定位。无论是恒温恒湿还是环保建材,无论是产业化集成还是对原有住宅进行科技翻新,哪怕有一点胜出,都有可能在市场上闯出一条新路。

  房产税将加速楼市泡沫破裂

  征收房产税这项政策的出台对于房地产宏观调控而言,无疑迈出了决定性的一步,具有划时代的意义,将对房地产市场产生较为深远的影响。

  其一,房产税的开征将使空置房的比例大大降低,使商品房真正回归到居住的功能。众所周知,很多消费者购房其实并不是为了居住,而是看中其巨大的升值潜力,由此导致了全民炒房的狂潮。据权威统计,目前中国空置房已达到6480万套,如果按每套住房居住三人计算,则中国的空置房可以解决近2亿人口的居住问题。出现如此触目惊心的的数字主要原因在于购房者持有成本太低,甚至可以忽略不计,进而产生买房越多赚得越多的思维定式。开征房产税,就是要提高购房者的持有成本,根据购房者购买房屋的面积和数量,按一定比例累进征收税收,迫使购房者因成本太高而抛售其所持有的物业,使空置房大幅下降,二手房源激增而供过于求,让居者有其屋的理念得到逐步实现。

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关键词:房产税   房产税改革   房价   楼市泡沫   
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